Zweckentfremdung

Das Hamburgische Oberverwaltungsgericht untersagt die kurzzeitige Vermietung an Feriengäste innerhalb der eigenen Wohnung des Anbieters.

Hmb. OVG, Beschluss vom 06.02.2015; 4 Bs 158/14

Sachverhalt

Die Eigentümerin einer Eigentumswohnung lebt überwiegend im Ausland und hält in Hamburg eine Wohnung vor, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird, wenn die Eigentümerin und ihre Familie sich in Hamburg aufhalten. Die eigene Nutzung erstreckt sich über mehrere Kalenderwochen in jedem Kalenderjahr. Während der Leerstandzeiten bot die Eigentümerin die Wohnung zur Kurzzeitvermietung insbesondere für Feriengäste an. Die Verwaltungsbehörde beanstandete diese Kurzzeitvermietungen und rügte einen Verstoß gegen die Vorgaben aus dem Hamburgischen Wohnraumschutzgesetz, untersagte die sogenannte Zweckentfremdung der Wohnung und ordnete die sofortige Vollziehung der Untersagungsverfügung an. Hiergegen wandte sich die Wohnungseigentümerin im verwaltungsgerichtlichen Eilverfahren, indes ohne Erfolg. Das Verwaltungsgericht Hamburg bestätigte die Untersagungsverfügung einschließlich der Anordnung der sofortigen Vollziehbarkeit. Die hiergegen gerichtete Beschwerde blieb ebenfalls ohne Erfolg. Das Hamburgische Oberverwaltungsgericht wies die Beschwerde zurück, so dass die zeitweise Vermietung der eigenen Wohnung untersagt bleibt.

Entscheidung

Das Hamburgische Oberverwaltungsgericht führt an, dass der Schutzzweck des Hamburgischen Wohnraumschutzgesetzes auch die Überbrückung von Leerstandzeiten in der eigenen Wohnung erfasse. Das Hamburgische Wohnraumschutzgesetz stelle eine zulässige Inhaltsbestimmung des Eigentumsrechts aus Artikel 14 Abs. 1 Grundgesetz dar und zur Erreichung des Gesetzesziels, die Zweckentfremdung von Wohnraum zu unterbinden sei die Untersagungsverfügung gerechtfertigt. Der 4. Senat des OVG Hamburg stellt darauf ab, dass das Zweckentfremdungsverbot auch generalpräventive Ziele verfolge und jeglicher Anreiz von zweckwidriger Nutzung von Wohnraum unterbunden werden solle. Dieser Gesetzeszweck rechtfertige auch die Untersagungsverfügung bei der kurzzeitigen Bereitstellung der eigenen Wohnung für Feriengäste. Es komme insbesondere nicht darauf an, ob die Wohnung nach dem Vollzug des Zweckentfremdungsgebotes dem Wohnungsmarkt zur Verfügung gestellt werde. Der Zweck des Verbotes sei es, Anreizen zur zweckwidrigen Nutzung von Wohnraum aus wirtschaftlichen Gründen von vornherein entgegen zu wirken. Eine Untersagungsverfügung dürfe nicht nur dann angeordnet werden, wenn der Wohnraum nach Beendigung der zweckwidrigen Nutzung Dritten zur unbefristeten Anmietung zur Verfügung steht. Der mit der Untersagung der kurzzeitigen Vermietung nunmehr eintretende Leerstand für die Zeiträume der Auslandsaufenthalte der Eigentümerin ändere an der Berechtigung der Untersagungsverfügung nichts.
Auch unter Berücksichtigung des Wohnraumschutzgesetzes ergäbe sich nichts anderes: Dieses sieht zwar vor, dass keine Zweckentfremdung besteht, wenn die Überlassung der eigenen Wohnung an Dritte nur kurzzeitig erfolgt und diese Wohnung die sogenannte Hauptwohnung der Eigentümerin darstellt. Aufgrund des überwiegenden Auslandaufenthaltes der Eigentümerin sei die einzige Wohnung in Hamburg indes nicht die Hauptwohnung im Sinne des Wohntraumschutzgesetzes. Es handele sich vielmehr um eine Nebenwohnung, die daher vollständig dem Zweckentfremdungsverbot unterliege.

Kommentar

Die Begründung der Entscheidung ist verfassungsrechtlich fragwürdig. Es ist fraglich, ob es mit der Eigentumsgarantie vereinbar ist, dass die kurzeitige Vermietung der eigenen Wohnung einem überwiegend im Ausland lebenden Wohnungseigentümer untersagt werden kann. Mit der kurzzeitigen Vermietung der eigenen vier Wände tritt eine Gefährdung des Wohnungsmarktes nicht ein; zudem wird mit der Untersagungsverfügung kein zusätzliches Wohnraummietverhältnis in Hamburg ermöglicht.
Auch der Hinweis auf generalpräventive Überlegungen überzeugt nicht, da die Vermietung lediglich rechtsgeschäftlich zwischen zwei Personen erfolgt und keinen öffentlichen Effekt auslöst, der von anderweitigen Teilnehmern am Wohnungsmarkt wahrgenommen werden könnte. Ein generalpräventiver Effekt ohne Öffentlichkeit kann nicht eintreten.