Stillschweigende Änderung der Mietstruktur

Teilinklusiv- oder Nettokaltmiete? Grundsätzlich ist eine stillschweigende Änderung der Mietstruktur möglich, wenn aufgrund besonderer Umstände der Änderungswille des Vermieters für den Mieter erkennbar ist.

LG Hamburg, Urteil vom 20.05.2010; 333 S 10/10

Der Fall

Die Mieterin verklagt ihre Vermieterin auf Rückzahlung eines Betriebskostensaldos. Im Mietvertrag ist eine Teilinklusivmiete vereinbart. Streitig ist, ob die Vermieterin einzelne Betriebskostenpositionen in der Abrechnung berücksichtigen durfte. Erstinstanzlich wird der Klage stattgegeben. Die Regelung im Mietvertrag stelle eine Teilinklusivmiete dar, nach der die streitigen Positionen nicht umgelegt werden dürften. Eine Verwirkung des Anspruchs liege nicht vor, weil neben der jahrelangen Übung weitere Umstände vorliegen müssten, die zu einer geänderten Abrechnungsvereinbarung führen würden. Die Vermieterin legt Berufung ein mit der Begründung, dass eine stillschweigende Abänderung der Mietstruktur eingetreten sei:

Seit 1982 erfolgten 9 Mieterhöhungsverlangen, die alle von einer Nettokaltmiete zuzüglich Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen ausgehen. Bei Abgabe der entsprechenden Zustimmungserklärungen war die Mieterin stets anwaltlich vertreten.

Hintergrund

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 10.10.2007 (VIII ZR 279/06) klargestellt, dass die Zahlung von nicht vereinbarten Betriebskosten über Jahre hinweg für sich alleine nicht ausreicht, um eine stillschweigende Änderung der Mietstruktur vorzunehmen. Enthält die Abrechnung nicht vereinbarte Nebenkosten, kann nicht ohne weiteres davon ausgegangen werden, dass der Vermieter den Mietvertrag ändern will. Und wenn der Mieter einen in der Abrechnung ausgewiesenen Betrag einfach zahlt, dann zumindest deshalb, weil er glaubt, dazu verpflichtet zu sein, er wolle aber keine Vertragsänderung herbeiführen (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht 9. Auflage § 556 Rn. 58).

Die Entscheidung

Das Landgericht Hamburg hebt die Entscheidung auf und weist die Klage ab. Die Mieterin hat keinen Anspruch auf Rückzahlung des Saldos. Es sei eine stillschweigende Änderung der Mietstruktur von einer Teilinklusiv- zu einer Nettokaltmiete zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen erfolgt. Die Vermieterin habe die streitigen
Betriebskostenpositionen umlegen dürfen. Eine Zustimmung zur Änderung der Mietstruktur sei in den Schreiben der Rechtsanwälte der Klägerin auf die Mieterhöhungsverlangen der Vermieterin zu sehen. Die Vermieterin könne davon ausgehen, dass die bisherigen Verfahrensbevollmächtigten der Mieterin für diese die Rechtslage eingehend geprüft haben, daher seien die Schreiben dahingehend zu verstehen, dass die Mieterin dem Grunde nach mit der Abrechnung der Miete als Nettokaltmiete einverstanden sei. Auch seien die Erklärungen der Verfahrensbevollmächtigten seien der Mieterin gemäß § 164 BGB zurechenbar. Die Mieterin habe diese mit der Prüfung der Berechtigung der Mieterhöhungen beauftragt. Die Klägerin könne diese Erklärungen auch nicht gemäß § 119 BGB anfechten. Die Mieterin habe über ihre Verfahrensbevollmächtigten genau das erklärt, was sie erklären wollte. Sie habe ihre Zustimmung dafür erklären wollen, dass sie jeweils in Zukunft eine Netto-Kaltmiete zzgl.
Betriebskostenvorauszahlungen auf die in den Mieterhöhungen ausdrücklich bezeichneten Positionen in bestimmter Höhe zahle.

Kommentar

Die Entscheidung ist sowohl vom Ergebnis als auch von der Begründung her zu begrüßen!

Praxishinweis

Vorsicht ist geboten bei der vorschnellen Annahme einer stillschweigenden Veränderung der Mietstruktur. Die Beurteilung hängt stets vom Einzelfall ab. Besonders lesenswert zu dieser Thematik ist die Entscheidung des LG Itzehoe, Urteil vom 30.10.2009 unter dem Aktenzeichen 9 S 20/08 (bestätigt vom BGH, 7.7.2010, Az. VIII ZR 321/09).