Missverständliche Exposé-Angaben

Es gibt keinen allgemeinen Sprachgebrauch des Inhalts, dass unter einem in einem bestimmten Jahr komplett erneuerten Dach stets nur die Erneuerung der obersten Dachschicht (hier: Bitumenbahnen) zu verstehen ist.

BGH, Urteil vom 06.12.2024; V ZR 229/23

Sachverhalt

Die Kläger erwarben von der Beklagten mit notariellem Kaufvertrag ein mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundstück unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel. Im Maklerexposé heißt es:
„Das Haus wurde 1974 errichtet… Das Haus befindet sich in einem sehr guten Zustand. 2009 wurde das Dach komplett erneuert ,…“
Tatsächlich waren auf dem Dach des Hauses 2009 lediglich neue Bitumenbahnen verklebt und verschweißt worden. Die Kläger verlangen von der Beklagten Ersatz der Kosten für die Erneuerung des Dachs in Höhe von 20.337,03 € netto. Das Landgericht gibt der Klage statt, das OLG weist die Klage ab.

Entscheidung

Der BGH hebt das Urteil des OLG auf und verweist den Rechtsstreit zurück an das Berufungsgericht. Der BGH führt aus, dass das OLG zunächst zutreffend davon ausgegangen sei, dass zu der Soll-Beschaffenheit eines Grundstücks auch die Eigenschaften gehören, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten dürfe, wozu auch die Angaben in einem Exposé zählten. Auszulegen sei daher der Satz im Exposé: „2009 wurde das Dach komplett erneuert…“ Soweit das Berufungsgericht auf der Angabe im Exposé, das Dach des Hauses sei komplett erneuert worden, davon ausgehe, dass dies nach dem allgemeinen Sprachgebrauch bedeute, das im Jahr 2009 lediglich auf der gesamten Dachfläche Bitumenbahnen verschweißt und verklebt worden seien, sei in der Revision vom Senat zu prüfen, ob der Tatrichter die gesetzlichen und allgemeinen anerkannten Auslegungsregeln, die Denkgesetze und Erfahrungssätze beachtet und die der Auslegung zugrunde gelegten Tatsachen ohne Verfahrensfehler ermittelt habe. Vorliegend sei im Berufungsurteil unklar geblieben, um welche Art von Dach es sich gehandelt habe und aus welchen Schichten das Dach aufgebaut worden sei.
Das Berufungsgericht habe die Mitteilung im Exposé, das Dach sei komplett erneuert worden, dahingehend verstanden, dass 2009 alte Bitumenbahnen durch neue ersetzt worden seien. Das Berufungsgericht sei dabei von einer vollständigen Ausbesserung des Dachs durch die Beklagte ausgegangen. Der BGH führt demgegenüber aus, dass es keinen allgemeinen Sprachgebrauch des Inhalts gebe, das unter einem in einem bestimmten Jahr komplett erneuerten Dach stets nur die Erneuerung der obersten Dachschicht zu verstehen sei. Unter Hinweis auf „Duden“ und „Wikipedia“ weist der BGH darauf hin, dass nicht allgemein bestimmt werden könne, was mit einer kompletten Erneuerung eines Daches gemeint sei. Vielmehr sei die Bedeutung einer Komplett-Erneuerung aus der Sicht eines durchschnittlichen Käufers festzustellen. Dazu gehöre es, zunächst festzustellen, um welchen Dachtyp es sich handele und aus welchen Schichten das Dach des verkauften Hauses im Jahre 2009 bestanden habe. Dabei seien weiter die im Exposé enthaltenen Angaben zu anderen Erneuerungsarbeiten am Haus, mit denen der Zustand des Hauses insgesamt als neuwertig beschrieben wurde, einzubeziehen und im Gesamtzusammenhang zu würdigen. Sollte die Auslegung ergeben, dass ein durchschnittlicher Käufer die Angabe im Exposé so verstehen durfte, dass das gesamte Dach einschließlich Unterkonstruktion und Dämmung erneuert worden sei, bestimme sich das zu erwartende Maß des Wärmeschutzes nach den energetischen Anforderungen der damals geltenden Vorschriften.
Weiter sei vom Berufungsgericht aufzuklären, ob die Angaben im Exposé der Beklagten zuzurechnen seien. Auf den im Kaufvertrag vereinbarten allgemeinen Haftungsausschluss könne die Beklagte sich nur dann berufen, wenn sie nicht arglistig gehandelt habe. Hierbei kommen der Klägerseite die Beweiserleichterung nach den Grundsätzen der sekundären Darlegungslast zugute.

Fazit

Das Urteil des BGH zeigt in den unterschiedlichen Rechtsauffassungen, die sowohl vom Landgericht, OLG und des zurückweisenden Senats des BGH erkennbar werden, welches rechtliche Risiko für Makler, Käufer und Verkäufer mit Exposé-Angaben verbunden sein kann. Es kann allen an einem Verkaufsprozess beteiligten Parteien deshalb nur geraten werden, nur solche Angaben im Exposé zu machen, die auch einem Durchschnittskäufer verständlich, belegbar und nachprüfbar sind; schmückende oder verallgemeinernde Angaben sind möglichst zu vermeiden.