Mehrheitsbeschluss zur Vorbereitung einer Unterlassungsklage gegen den vermietenden Miteigentümer als mittelbarer Störer mit dem Ziel der Kündigung des störenden Mietverhältnisses

AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 12.04.2010; 740 C 43/09

Der Fall

In einer Wohnungseigentumsanlage, die im Erdgeschoss in Teileigentum und in den oberen Geschossen in Wohnungseigentum aufgeteilt ist, fühlen sich Wohnungsmieter durch Geräusche und Lärm beeinträchtigt, die von dem vermieteten Teileigentum ausgehen. Sie kürzen deshalb die Miete. Das Teileigentum, das in der Teilungserklärung als „Ladenfläche“ bezeichnet wird, ist an den Betreiber einer Shisha-Bar verpachtet. Abmahnungen werden durch den Eigentümer der Wohnung gegenüber dem Eigentümer des Teileigentums wie aber auch gegenüber dem Betreiber ausgesprochen. Auf einer außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung beschließen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, den Eigentümer des Teileigentums zu verpflichten, den Mietvertrag mit dem Betreiber der Bar zu kündigen. Der Beschluss wird bestandskräftig. Die Verwaltung beauftragt einen Rechtsanwalt.
Das AG Hamburg-Wandsbek verurteilt den Eigentümer des Teileigentums, den Mietvertrag zum nächstmöglichen Termin zu kündigen.

Gründe des Gerichts

Das AG Hamburg-Wandsbek führt in seinen Entscheidungsgründen aus, dass der Beschluss nicht in den Kernbereich des Sondereigentums eingreift. Nach §§ 14 und 15 WEG darf ein Miteigentümer sein Eigentum nur so nutzen, dass sich der Gebrauch im Rahmen der Regeln des Gesetzes und der Teilungserklärung hält. Bezüglich der Fläche, in der
die Shisha-Bar betrieben wird, trifft die Teilungserklärung in der dazu gehörigen Anlage, auf die § 1 der Teilungserklärung verweist, die Zweckbestimmung, dass es sich um eine „Ladenfläche“ handelt. Dies ist nach Auffassung des Gerichts nicht lediglich eine Funktionsbezeichnung und wird auch nicht dadurch zu einer solchen, dass § 5 Teilungserklärung regelt, dass die gewerbliche Nutzung der Räume gestattet sei, soweit dies im Rahmen der behördlichen Auflagen zulässig sei. Nach § 5 Nr.4 Teilungserklärung ist die Vermietung der dem Sondereigentum unterliegenden Flächen grundsätzlich zu gestatten. Der Verwalter ist aber berechtigt, die Vermietung aus wichtigem Grund zu untersagen. Diese Untersagungsbefugnis bedeutet nach Auffassung des Gerichts nichts anderes, als die
Übertragung der Rechte der übrigen Eigentümer gemäß §§ 14, Nr.1, 15 Abs.3 WEG zur Geltendmachung durch ihn. Danach schließt diese Regelung es nicht aus, dass die Eigentümer einen Beschluss fassen, womit die Vermietung untersagt wird bzw. der vermietende Eigentümer zur Beendigung des Mietverhältnisses angehalten wird. Der Beschluss ist nach Auffassung des Gerichts nach dem mit ihm verfolgten Zweck auch nicht darauf gerichtet, eine konkrete Nutzungsart zu untersagen, die von der Teilungserklärung gestattet wäre. „Laden“ meint jede Verkaufs- und Handelstätigkeit während der allgemeinen Ladenschlusszeit. Eine Gaststätte mit Musik und Unterhaltsprogramm lässt sich hierunter nicht fassen. Eine abweichende Nutzung wäre zwar zulässig, wenn sie nicht mehr stört als die
vorgesehene. Es kommt jedoch auf eine typisierende Betrachtungsweise an. Zwar ist grundsätzlich dem mittelbaren Störer, d. h. dem Eigentümer des Teileigentums, es überlassen, auf welche Weise er die Störung abstellt. Wenn andere Abwehrmaßnahmen vernünftigerweise aber nicht in Betracht kommen, kann sich der Unterlassungsanspruch auf
das einzig wirksame Mittel – vorliegend die Kündigung – verdichten.

Fazit

Die Frage, ob die Wohnungseigentümerversammlung einem Miteigentümer vorgeben kann, auf welche Weise er die Unterlassung einer unzulässigen Nutzung oder die Unterlassung von unzulässigem Lärm durch Mieter / Pächter erreicht, ist streitig. Das AG Hamburg- Wandsbek hat unter Bezugnahme auf die Entscheidung des OLG Düsseldorf vom 21.10.2008 (Wohnungseigentümer 2009, 23-26) im vorliegendem Einzelfall die Kündigung als einzig geeignete Maßnahme angesehen und demgemäß den vorhergehenden Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung nicht für nichtig erachtet, sondern als Anspruchsgrundlage für das Klagverfahren angesehen.