Gebäudeversicherung: Darf der Gebäudeversicherer den Mieter in Regress nehmen?

BGH, Urteil vom 13.09.2006; IV ZR 273/05

Sachverhalt

Der Vermieter meldet bei der Gebäudeversicherung diverse Leitungswasser- und Brandschäden, die jeweils von Mietern leicht fahrlässig verursacht wurden. Der Gebäudeversicherer ersetzt den Schaden und will sich das Geld bei den Mietern wiederholen (sog. Regress). Nach Ansicht des Versicherers muss das wenigstens dann zulässig sein, wenn der Mieter haftpflichtversichert ist.

Was sagt das Gericht?

Das Gericht ist anderer Auffassung.

Es verweist zunächst auf die Grundsätze zum Regressverzicht bei Gebäudeversicherungsverträgen: Danach hat der Vermieter einen Schadenersatzanspruch, wenn der Mieter fahrlässig das Haus beschädigt. Wenn die Gebäudeversicherung den entstandenen Schaden ersetzt, geht der Schadensersatzanspruch auf den Versicherer über. Wenn der Versicherer dann von dem Mieter Schadensersatz verlangt, kann das für den Mieter ruinöse Folgen haben (Beispiel: Brandschaden!). Jedenfalls führt dies zu einer ernsthaften Belastung des Mietverhältnisses. Der BGH hat dieses Problem erkannt und den nur leicht fahrlässig handelnden Mieter von einer Haftung freigehalten: Dem Gebäudeversicherer wurde in solchen Fällen untersagt, den Mieter in Regress zu nehmen.

Im konkreten Fall war es aber so, dass der schädigende Mieter haftpflichtversichert war. „Ruinöse Folgen“ würden also nicht eintreten. Der BGH meint, der Regress sei dennoch nicht zulässig. Die Begründung: Selbst wenn der Mieter haftpflichtversichert ist, wird das Mietverhältnis durch den Regress ernsthaft belastet. Denn der Mieter ist verpflichtet, seinem Haftpflichtversicherer zu helfen, den Regress abzuwehren. Das bedeutet, dass er sich gegen den Vermieter stellen muss. Außerdem kann der Mieter den an sich gegebenen Deckungsschutz seiner Haftpflichtversicherung verlieren, weil er den Schaden nicht oder zu spät anzeigt. Denn als Laie wird er annehmen, der Schaden sei durch die Gebäudeversicherung gedeckt, und an den Regress gar nicht denken. Wenn der Gebäudeversicherung dann mit der Forderung an ihn herantritt, hat der Mieter seinen Versicherungsschutz aus der Haftpflicht schon verloren.

Praxishinweis

In der Haftpflichtversicherung ist die Deckung für Schäden an gemieteten Sachen zwar grundsätzlich ausgeschlossen. Die meisten Haftpflichtversicherer bieten aber für Schäden an gemietetem Wohnraum regelmäßig einen Wiedereinschluss dieses Risikos an – allerdings häufig mit begrenzter Versicherungssumme und immer mit erhöhter Prämie.