Betriebskosten: Darf man den Heizkosten-Anteil der Stromkosten pauschal mit etwa 3 % – 5 % schätzen?

BGH, Urteil vom 20.02.2008; VIII ZR 27/07

Der Fall

In einem Mietshaus fehlt ein Zwischenzähler für den von der Heizung benötigten Betriebsstrom. In der Betriebskostenabrechnung zieht der Vermieter daher bei der Position „Stromkosten“ pauschal 5 % für den Betriebsstrom der Heizung ab. Der Mieter protestiert: Seiner Meinung nach müsste der Abzug viel höher ausfallen. Dann wäre seine Belastung niedriger, weil sein individueller Wärmeverbrauch viel niedriger ist als derjenige der anderen Mieter.

Rechtlicher Hintergrund

Zwar sind die Kosten des Heizungsstroms als Betriebskosten auf den Mieter umlegbar. Jedoch gehören sie zur Position „Heizkosten“ und nicht zum allgemeinen Hausstrom (genauer: „Beleuchtungskosten“). Die Heizkosten werden verbrauchsabhängig abgerechnet, die Beleuchtungskosten meistens nach Fläche. Wie aber ist der Betriebsstrom zu
erfassen, wenn es keinen Zwischenzähler gibt? Darf er – pauschal – geschätzt werden?

Was sagt das Gericht?

Der BGH hält eine Schätzung zwar für zulässig. Jedoch muss der Vermieter „die Grundlagen seiner Schätzung“ offenlegen. Ist kein Zwischenzähler vorhanden, erlaubt der BGH zwar eine Schätzung. Jedoch muss der
Vermieter in diesem Fall „die Grundlagen der Schätzung“ offenlegen. Im konkreten Fall hat der der Vermieter die Grundlagen seiner Schätzung selbst dann nicht offengelegt, nachdem der Mieter den Heizkostenanteil als zu niedrig moniert hatte. Dazu ist er jedoch nach Ansicht des Gerichts verpflichtet. Diese Angaben muss der Vermieter nun nachholen, damit Mieter (und Gericht) überprüfen können, ob der 5%-Abzug richtig ist.

Praxishinweis Schätzung

In aller Regel sind bei der Schätzung folgende Faktoren zu berücksichtigen (und offenzulegen): Anschlusswerte der Verbrauchsstellen in Watt (Pumpen, Steuerungs- und Anzeigegeräte etc.), durchschnittliche Laufzeit der einzelnen
Verbrauchsstellen pro „Heizungstag“ und „Warmwassertag“, Anzahl der Heizungstage und Warmwassertage sowie Strompreis als Einheitspreis für die ermittelte Verbrauchsmenge nach dem maßgeblichen Tarif zzgl. MWSt.

Praxishinweis Erfassung Betriebsstrom

Der Vermieter kann sich den Streit um Wattzahlen und Laufzeiten der Pumpen etc. auf einfache Weise sparen: Er muss nur Zwischenzähler einbauen und zum Ende der Abrechnungsperiode ablesen lassen.