Zustimmung zur Untervermietung: Welche Auskünfte muss der Gewerbe-mieter über den potentiellen Untermieter erteilen?

BGH, Urteil vom 15.11.2006; XII ZR 92/04

Sachverhalt

Es geht um einen Lebensmittelmarkt im Einkaufszentrum. In dem Mietvertrag über 15 Jahre verpflichtet sich der Mieter, den Markt zu geschäfts-üblichen Zeiten zu öffnen (sog. Betriebspflicht). Nach 8 Jahren kommt es zu Um-satzrückgängen. Deshalb will der Mieter untervermieten und bittet um Zustimmung des Vermieters. Dieser verlangt aber zunächst einmal Auskunft über die wirtschaftliche Situation des Untermieters und die Mietbedingungen des Untermietvertrags. Der Mieter macht nur vage Angaben zur Miethöhe und lehnt weitere Auskünfte ab. Der Vermieter verweigert die Zustimmung. Der Mieter nutzt das Sonderkündigungsrecht, welches das Gesetz für den Fall vorsieht, dass der Vermieter ohne wichtigen Grund die Zustimmung zur Untervermietung verweigert. Der Vermieter will die Kündigung nicht akzeptieren und klagt auf weitere Mietzahlungen.

Was sagt das Gericht?

Der BGH stellt fest, dass der Mieter nicht zur fristlosen Kündigung berechtigt war. Denn der Vermieter durfte die Zustimmung zur Untervermietung insbesondere davon abhängig machen, dass er genauere Angaben zur Bonität des Untermieters erhält. Der BGH begründet dies mit der Betriebspflicht, die der Mieter übernommen hat. In einem solchen Fall soll der Vermieter zunächst genauere Informationen abfordern dürfen, um die Erfolgsaussichten des Untermieters prüfen zu können. Auch wenn der Hauptmieter weiter für die Mietzahlungs-pflichten haftet, ist es für den Vermieter immer noch nachteilig, wenn es zu häufigem Betreiberwechsel und Leerstand kommt. Neben der Bonitätsauskunft kann der Vermieter auch Angaben zur Miethöhe und Laufzeit des Untermietvertrages verlangen.

Praxishinweis

Viele Vermieter nutzen ihr Auskunftsrecht nur unzureichend. Sie fürchten das Sonderkündigungsrecht und erteilen daher geflissentlich die Untermieterlaubnis. Dadurch fördern sie aber eine schleichende Erosion der Mieterqualität. Statt der bekannten Filialisten ziehen dann Sonderposten-, Taschen- und Matratzenhändler ein. Im Ergebnis leidet der Standort. Besser ist es, alle Möglichkeiten zu nutzen, einen 1a-Mieter zu halten. Der BGH zeigt hierzu neue Möglichkeiten auf. Allerdings kommt es im Einzelfall auf die Details an.