Zugang der Kündigung an Untermieter statt Mieter

1. Allein die Personenidentität des Geschäftsführers des Mieters mit dem Geschäftsführer des Untermieters führt nicht dazu, dass die in den Geschäftsräumen des Untermieters tätige Mitarbeiterin zugleich auch für andere Gesellschaften, die dort faktisch kein Geschäftslokal unterhalten (wie hier eben der (Haupt-)Mieter), als Empfangsbotin fungiert.
2. Es gibt keine Verkehrssitte, wonach ein Mieter in angemieteten Räumen stets seinen Geschäftssitz nimmt und dort Zustellungen ermöglichen muss.
3. Eine Zugangsfiktion aufgrund einer Zugangsvereitelung bzw. einer vergleichbaren schwerwiegenden Treuepflichtverletzung des Mieters greift nicht zu Gunsten des Vermieters, wenn der (Haupt-)Mieter seinen Anschriftenwechsel nicht mitgeteilt hat. Eine solche Pflichtverletzung erreicht keinen Schweregrad, der eine Fiktion des Zugangs rechtfertigen würde. Dies gilt umso mehr, wenn die neue Anschrift sich dem Handelsregister entnehmen lässt.
4. § 174 BGB findet auf Prozessvollmachten keine Anwendung.
5. Bei mehreren Streitgegenständen oder einem teilbaren Streitgegenstand hat die Berufungsbegründung sich grundsätzlich auf alle Teile des Urteils zu erstrecken, hinsichtlich derer eine Abänderung beantragt ist; andernfalls ist das Rechtsmittel für den nicht begründeten Teil unzulässig.

OLG Hamburg, Urteil vom 07.10.2025; 4 U 48/25

Sachverhalt

Die Parteien schlossen im Februar 2023 einen unbefristeten Gewerberaummietvertrag über ca. 315 m² Bürofläche in Hamburg mit einer Mindestlaufzeit von 61 Monaten. Die Beklagte geriet bereits 2023 in erhebliche Mietrückstände. Ende 2023 verlegte sie ihren Gesellschaftssitz von Karlsruhe nach Heilbronn und lies dies im Handelsregister eintragen, ohne die Vermieterin hiervon zu unterrichten. Die Klägerin lies das Mietverhältnis mit Schreiben ihrer Hausverwaltung vom 15.08.2024 fristlos kündigen. Das Kündigungsschreiben wurde in den Mieträumen einer dort tätigen Mitarbeiterin, einer anderen Untermieter-Gesellschaft, übergeben und quittiert. Die Beklagte bestritt den Zugang der Kündigung sowie eine Empfangsbotenschaft der Mitarbeiterin. Das Landgericht bejahte gleichwohl den Zugang bzw. nahm eine Zugangsfiktion wegen treuwidriger Zugangsvereitelung an und gab der Räumungsklage statt.
Während des laufenden Verfahrens erklärte die Klägerin mit Schriftsatz vom 03.04.2025 erneut – nun anwaltlich – eine fristlose Kündigung wegen weiterer Mietrückstände (Januar bis März 2025).

Entscheidung

Das Oberlandesgericht ändert die rechtliche Bewertung teilweise. Es stellt fest, dass die Kündigung vom 15.08.2024 der Beklagten nicht wirksam zugegangen sei. Die in den Räumen des Untermieters tätige Mitarbeiterin sei keine Empfangsbotin der Beklagten gewesen. Allein die Personenidentität der Geschäftsführerin mehrerer Gesellschaften begründe keine Empfangsbotenschaft. Eine Verkehrssitte, wonach ein Mieter stets in den angemieteten Räumen seinen Geschäftssitz unterhalte und dort Zustellungen ermöglichen müsse, bestehe nicht. Auch eine Zugangsfiktion komme nicht in Betracht. Zwar habe die Beklagte ihre Anschriftenänderung der Vermieterin pflichtwidrig nicht mitgeteilt; dieser Pflichtverstoß erreiche jedoch nicht den Schweregrad einer arglistigen Zugangsvereitelung. Maßgeblich sei, dass die neue Anschrift der Beklagten seit Dezember 2023 aus dem Handelsregister ersichtlich gewesen sei und mit geringem Aufwand hätte ermittelt werden können. Das Mietverhältnis sei jedoch durch die weitere fristlose Kündigung vom 03.04.2025 wirksam beendet worden. Die Beklagte habe sich zu diesem Zeitpunkt mit drei aufeinanderfolgenden Monatsmieten (Januar bis März 2025) in Verzug befunden, sodass die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a BGB vorgelegen hätten. Die Rüge nach § 174 BGB greife nicht, da diese Vorschrift auf Prozessvollmachten keine Anwendung finde. Die Berufung gegen die Verurteilung zur künftigen Zahlung sei zudem unzulässig gewesen, weil es insoweit an einer ordnungsgemäßen Berufungsbegründung gefehlt habe.

Fazit

Das Urteil des OLG Hamburg schärft die Anforderungen an den Zugang von Kündigungen im Gewerberaummietrecht deutlich: Die bloße Übergabe einer Kündigung an Personal eines Untermieters genügt nicht. Eine Zugangsfiktion setzt schwerwiegende Pflichtverletzungen voraus; die alleinige Nichtmitteilung eines Sitzwechsels reicht hierfür nicht aus – insbesondere, wenn die neue Anschrift aus dem Handelsregister ersichtlich ist. Vermieter sollten vor Ausspruch einer Kündigung prüfen, ob die aktuelle Geschäftsanschrift des Mieters korrekt ist, insbesondere bei Anzeichen für Zustellprobleme. Für die Praxis empfiehlt sich, Kündigungen bei Gewerberaummietverhältnissen stets an die nachweislich aktuelle ladungsfähige Anschrift zu richten und – bei Zweifeln – parallel anwaltlich im Prozess zu erklären.