„Vermietung vom Reißbrett“: Ist die Schriftform auch bei ungewissem Laufzeitbeginn gewahrt?

BGH, Urteil vom 02.07.2007; XII ZR 178/04

Sachverhalt

Für eine Apotheke wird ein Mietvertrag mit einer 15-jährigen Laufzeit abgeschlossen. Bei Abschluss des Mietvertrags sind die Mieträume noch nicht gebaut. Im Mietvertrag heißt es:

„Das Mietverhältnis beginnt mit dem 1. des Monats, der auf die Übergabe des bezugsfertigen Mietobjektes folgt, voraussichtlich am …“

Außerdem schreibt der Mietvertrag vor, dass bei der Übergabe ein Übergabeprotokoll zu fertigen ist. Die Mieträume werden errichtet und übergeben; ein Übergabeprotokoll gibt es aber nicht. Schon nach wenigen Jahren kündigt der Mieter den Mietvertrag vorzeitig. Seine Begründung: Die vorzeitige Kündigung ist berechtigt, weil der Vertrag nicht der gesetzlichen Schriftform genügt. Diese Form ist nur gewahrt, wenn alle Eckdaten des Vertrages schriftlich vereinbart sind. Hier ist der exakte Vertragsbeginn nicht schriftlich festgehalten, sondern abhängig von der Übergabe, also unbestimmt.

Was sagt das Gericht?

Der Vermieter hat Recht. Die Laufzeitklausel genügt dem Schriftformerfordernis. Es entspricht dem praktischen Bedürfnis, bei der„Vermietung vom Reißbrett“ den Mietbeginn an Fertigstellung oder Übergabe der Mietsache zu knüpfen. Bei Vertragsschluss haben die Parteien das, was sie zur zeitlichen Befristung vereinbart haben, vollständig und richtig in der Vertragsurkunde niedergelegt. Genauer ging es eben nicht.

Es schadet auch nicht, dass die Parteien das im Mietvertrag vorgesehene Übergabeprotokoll letztlich nicht erstellt haben. Ob die gesetzliche Schriftform eingehalten sei, richtet sich nach den Umständen bei Vertragsschluss. Spätere Umstände können die Wahrung der Form nicht mehr in Frage stellen.

Praxishinweis

Es empfiehlt sich, das Risiko eines Formmangels dadurch zu vermeiden, dass sich beide Parteien verpflichten, nach der Übergabe einen förmlichen Nachtrag zu vereinbaren, in dem Beginn und Ende des Vertrags „festgeklopft“ werden.