Rückgabe des Mietobjekts: Ist zur ordnungsgemäßen Rückgabe der Mietsache die Übergabe aller Schlüssel erforderlich?

OLG Köln, Urteil vom 27.01.2006; 1 U 6/05

Sachverhalt

Die Mieter betreiben in den Gewerberäumen über mehrere Jahrzehnte eine Anwaltskanzlei. Der Vermieter kündigt. Beim Rückgabetermin händigen die Mieter einen einzigen Schlüssel aus, obwohl sie im Laufe der Mietzeit über eine große Anzahl von Schlüsseln verfügt haben. Der Vermieter ist der Auffassung, die Mieter hätten die Gewerberäume nicht ordnungsgemäß zurückgegeben. Folgerichtig beansprucht er für die Zeit nach der fraglichen Rückgabe eine Nutzungsentschädigung.

Was sagt das Gericht?

Das OLG Köln gibt den Mietern Recht. Für eine ordnungsgemäße Rückgabe der Mieträume ist zwar grundsätzlich die Aushändigung sämtlicher Schlüssel an den Vermieter erforderlich. Es kann aber ausnahmsweise auch die Rückgabe nur eines Teils der Schlüssel genügen, wenn klar ist, dass der Mieter den Besitz endgültig aufgibt. So war es hier: Die Mieter hatten nach der Kündigung des Vermieters ihre ganze Kanzlei in andere Gewerberäume verlegt und so ihren Willen zur Rückgabe deutlich gezeigt. Nach Ansicht des Gerichts ist es schlicht unrealistisch, am Ende eines lang dauernden Mietverhältnisses die Rückgabe aller Schlüssel zu verlangen. Dutzende von Personen – insbesondere Anwälte und Kanzleipersonal – haben in der Zwischenzeit Schlüssel gehabt. Unter diesen Umständen ist es auch einem sorgfältigen Mieter unmöglich, alle jemals gefertigten Schlüssel zu übergeben. Dass einzelne Schlüssel über die Jahre außer Kontrolle geraten, ist ganz normal. Nutzungsentschädigung kann man deshalb nicht verlangen. Allerdings: Wegen der Unvollständigkeit des Schlüsselbestandes hat der Vermieter einen Anspruch auf Schadensersatz – gerichtet auf Austausch der Schlösser.

Praxishinweis

Das Argument, man könne die zahlreichen Schlüssel zu einem Gewerbeobjekt nicht über Jahrzehnte im Blick behalten, überzeugt nicht bei der Wohnraummiete. Werden Wohnungsschlüssel nicht übergeben, hat der Vermieter eine deutlich größere Chance, Nutzungsentschädigung zu verlangen. Aber Achtung: Es ist in jedem Fall unklug, sich über längere Zeit auf den formalistischen Standpunkt zu stellen, es seien noch nicht alle Schlüssel zurückgegeben worden. Denn der Vermieter ist verpflichtet, auch selbst dafür zu sorgen, dass der Schaden nicht ins Unermessliche steigt. Er muss also beizeiten die Schlösser auszutauschen. Die Kosten dafür kann er vom Mieter zurückverlangen.