Neues zu den Ansprüchen des Mieters bei einer coronabedingten Geschäftsschließung

1. Im Falle einer Geschäftsschließung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID19-Pandemie beruht, kommt grundsätzlich ein Anspruch des Gewerberaummieters auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB in Betracht.
2. Die Vorschrift verlangt als Voraussetzung, dass dem betroffenen Vertragspartner unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.
3. Eine tatsächliche Existenzgefährdung des Mieters ist nicht erforderlich.
4. Bei der Prüfung ob dem Mieter ein Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar ist, verbietet sich eine pauschale Betrachtungsweise. Maßgeblich sind vielmehr sämtliche Umstände des Einzelfalles. Eine Pauschalkürzung der Miete um 50% verbietet sich.
5. Bei der Abwägung sind die dem Mieter entstandenen Nachteile wie beispielsweise Umsatzrückgänge sowie Kompensationen durch staatliche Leistungen oder ersparte Aufwendungen zu berücksichtigen.

BGH, Urteil vom 15.07.2026; XII ZR 7/24

Sachverhalt

Die Parteien eines Gewerberaummietverhältnisses stritten sich um Rückzahlungsansprüche des Mieters wegen einer coronabedingten Schließung seines Ladenlokals in Höhe von ca. 45.000,00 €. Während der Schließung konnte er zeitweise nur in den Betriebsformen „click and meet-collect“ öffnen; er beruft sich daher auf eine Störung der Geschäftsgrundlage.

Entscheidung

Die vorangegangene Instanz hatte dem Mieter eine pauschale Mietkürzung in Höhe von 50 % zugestanden. Der BGH hebt das Urteil auf und verweist zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurück an die Vorinstanz. Die pandemiebedingten hoheitlichen Maßnahmen werden zwar als Wegfall/Störung der Geschäftsgrundlage anerkannt. Der BGH wendet sich aber gegen eine pauschale Kürzung der Miete um 50 %. Eine pauschale Betrachtung würde sich verbieten. Insbesondere dürfe sich ein etwaiger Mietminderungsbetrag nicht auf einen Vergleich der Umsatzzahlen und der sich daraus ergebenden Umsatzrückgänge beschränken. Tatsächlich erzielte Einnahmen wie Leistungen aus einer Betriebsausfallversicherung, Kurzarbeit und Umsätze durch Nachholeffekte müssen in jedem Fall schadensmindernd beachtet werden. Dies sei von der Vorinstanz nun bei der Bewertung nachzuholen.
Die Vorschrift verlange als weitere Voraussetzung, dass dem betroffenen Vertragspartner unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Das wäre nur dann der Fall, wenn ein Festhalten an der vereinbarten Regelung für die betroffene Partei zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führt. Eine tatsächliche Gefährdung ist allerdings nicht erforderlich. Bei der Abwägung der Umstände des Einzelfalles ist zunächst von Bedeutung, welche Nachteile dem Mieter durch die Geschäftsschließung oder Einschränkung und deren Dauer entstanden sind, die den jeweiligen Betrieb konkret erfassen. Das sind etwa die Anforderungen von Betriebsschließungen oder in Bezug zur Geschäftsfläche gesetzte Begrenzungen der Personenzahl. Da eine Vertragsanpassung nicht zu einer Überkompensierung der entstandenen Verluste führen darf, sind bei der Prüfung auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen erhalten hat.

Fazit

Der BGH spezifiziert die Vorgaben für die Ermittlung etwaiger Ausgleichszahlungen mit dieser Entscheidung noch einmal genauer. Sie entsprechen in etwa den Anforderungen an den Vortrag zu einer Schadensersatzforderung wegen entgangenen Gewinns. Denkbar wäre mit diesen Vorgaben auch, dass die Einsparung von Personalkosten als ersparte Aufwendungen Berücksichtigung finden müssten. Jedenfalls verbietet sich eine pauschale Mietminderungsquote. Die „Sensibilisierung“ der Anforderungen wird sich auch in Zukunft für andere Lebenssachverhalte auswirken. Äußere Umstände wie Waldbrände, Dürren, Niedrig- oder Hochwasser, die auf Mietverhältnisse durchschlagen können, werden gegebenenfalls auch in der Zukunft wieder zu Streitigkeiten zwischen den Vertragsparteien führen.