Nebenkostenvorauszahlungen zu niedrig: Welche Rechte hat der Mieter?

KG, Urteil vom 25.06.2007; 8 U 208/06

Sachverhalt

Vermieter und Mieter verhandeln über einen Gewerbemietvertrag. Der Vermieter bietet einen Vertragsschluss zu einer Miete von insgesamt 6.500,00 DM monatlich an. Der Mieter erklärt, nur maximal 5.000,00 DM zahlen zu können. Der Vermieter bricht daraufhin die Verhandlungen ab. Kurze Zeit später nimmt er sie jedoch wieder auf und gibt die
Nebenkostenvorauszahlungen so an, dass die Gesamtmiete 5.000,00 DM nicht übersteigt. Jetzt kommt es zum Mietvertragsabschluss. Später rechnet der Vermieter über die Betriebskosten ab und verlangt für die Jahre 1998 bis 2001 eine Nachzahlung von rund 18.500,00 €. Der Mieter fühlt sich getäuscht und weigert sich, zu zahlen.

Rechtlicher Hintergrund

Kalkuliert der Vermieter die BK-Vorauszahlungen zu niedrig, bleibt das für ihn meistens folgenlos. Der Mieter muss grundsätzlich auch dann die Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen zahlen. Ausnahmen:

• Der Vermieter sichert bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zu oder
• der Vermieter kalkuliert bewusst zu niedrig, um über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und den Mieter dadurch zum Vertragsabschluss zu überreden.

Was sagt das Gericht?

Es gibt dem Mieter Recht. Der Vermieter kann in diesem Fall nicht die Nachforderungen aus den Betriebskostenkostenabrechnungen verlangen. Der Vermieter hätte in der zweiten Verhandlungsrunde, die zum Vertragsschluss geführt hat, den Mieter über die tatsächliche Höhe der Betriebskosten aufklären müssen. Er hätte also darauf hinweisen müssen, dass seine im Gesamtmietpreis von 5.000,00 DM kalkulierten BK-Vorauszahlungen nicht zur Deckung der Betriebskosten ausreichen. Grund: Der Mieter hatte den Vermieter zuvor ausdrücklich darauf hingewiesen, nicht mehr als 5.000,00 DM monatlich zahlen zu können. Dieser Hinweis begründet einen besonderen Umstand, der zu der entsprechenden Aufklärungspflicht des Vermieters führt. Da der Vermieter diese Aufklärungspflicht verletzt hat, kann der Mieter auch Freistellung von den Nachforderungen in Höhe von 18.500,00 € verlangen.

Praxishinweis

Es lohnt sich nicht für den Vermieter, einen Mieter mittels „geschönter“ Betriebskostenvorauszahlungen zum Mietvertragsabschluss zu locken. Denn der Mieter muss nur beweisen können, dass er eine Maximalbelastung angegeben hat, und schon scheitern die Nachforderungen aus späteren Betriebskostenabrechnungen. Das kann – wie man sieht – sehr teuer werden.