Nebenkostenabrechnung: Gilt die 1-Jahres-Frist auch bei Gewerbemietverträgen?

OLG Köln, Urteil vom 20.10.2006; 1 U 12/06

Sachverhalt

Ein Gewerbemietvertrag aus dem Jahr 1997 sieht vor, dass die Nebenkostenabrechnung bis spätestens zum 30.9. des auf den Abrechnungszeitraum folgenden Jahres erstellt werden muss. Dennoch legt der Vermieter die Nebenkostenabrechnung erst im Juli 2004 des übernächsten Jahres vor. Der Mieter verweigert die Nachzahlung. Er stützt sich auf zwei Argumente: Zum einen gelte die einjährige Ausschlussfrist in § 556 BGB nicht nur im Wohnraummietrecht, sondern auch bei der Gewerbemiete. Zum anderen gelte die Regelung im Mietvertrag, wonach der Vermieter sogar schon nach 9 Monaten seine Nachzahlungsforderung verliert.

Was sagt das Gericht?

Das OLG Köln gibt dem Vermieter Recht. Er hat einen Anspruch auf die Nachzahlung. § 556 BGB steht nicht entgegen. Diese Regelung findet nur bei der Wohnraummiete Anwendung. Der Gesetzgeber hat bei der Gewerbemiete bewusst auf eine gleichartige Regelung verzichtet. Die Ausschlussfrist von 12 Monaten aus dem Wohnraummietrecht kann daher nicht auf die Gewerbemiete übertragen werden.

Auch die im Mietvertrag geregelte Frist bis zum 30.9. stellt nach Meinung des BGH keine Ausschlussfrist dar. Vielmehr muss der Vermieter nur bis zum 30.9. abrechnen. Tut er dies nicht, begeht er zwar eine Vertragsverletzung – seine Nachforderung verliert er jedoch nicht. Der BGH meint: Hätten die Parteien gewollt, dass die Nichteinhaltung der Abrechnungsfrist zum Ausschluss der Nachforderungen führt, hätten sie dies ausdrücklich und eindeutig vereinbaren müssen.

Praxishinweis

Ob die einjährige Ausschlussfrist im Gewerbemietrecht gilt, ist mit dieser Entscheidung noch nicht endgültig geklärt. Eine BGH-Entscheidung zu diesem Thema steht noch aus. Der Vermieter ist also gut beraten, sich nicht auf die hier vorgestellte Entscheidung des OLG Köln zu verlassen, sondern auch im Gewerbemietverhältnis binnen der Jahresfrist über die Nebenkosten abzurechnen.