Mietmangel: Wann berechtigt die Verletzung des Konkurrenzschutzes zur Mietminderung?

KG, Urteil vom 25.01.2007; 8 U 140/06

Sachverhalt

In einem Ärztehaus ist eine Praxis an einen praktischen Arzt vermietet. Im Mietvertrag ist geregelt, dass der Vermieter an keinen weiteren praktischen Arzt vermieten darf. Als der Vermieter dennoch mit einem anderen praktischen Arzt einen Mietvertrag über Räume in demselben Haus abschließt, mindert der Mieter die Miete. Der Vermieter meint, eine Minderung sei nicht zulässig. Denn die Ertragslage der vom Mieter betriebenen Praxis habe sich durch die Ansiedlung des weiteren Arztes nicht verschlechtert, sondern sogar verbessert.

Was sagt das Gericht?

Das Berliner Kammergericht teilt die Ansicht des Mieters, dass die Vermietung an einen weiteren praktischen Arzt für den Erstmieter dennoch einen Mietmangel darstellt. Der Mieter ist auch dann zur Minderung berechtigt, wenn er keinen durch die Konkurrenzschutzverletzung verursachten Umsatzrückgang belegen kann. Durch den Verstoß gegen den Konkurrenzschutz weiche der tatsächliche Zustand der Mietsache in für den Mieter nachteiliger Weise von dem vertraglich vorausgesetzten Zustand ab. Das ergebe sich schon daraus, dass die Miete für eine vergleichbare Praxis mit Konkurrenzschutz regelmäßig höher sei als die Miete für eine Praxis ohne diesen Schutz.

Praxishinweis

Auf demselben Grundstück muss der Konkurrenzschutz in der Regel auch ohne ausdrückliche Vereinbarung beachtet werden. Wird dieser so genannte vertragsimmanente Konkurrenzschutz verletzt, liegt ein Sachmangel vor. Ergibt sich der Konkurrenzschutz allerdings erst aus einer vertraglichen Vereinbarung (z.B. eine Pflicht des Vermieters, auch andernorts an keine Wettbewerber zu vermieten), kann ein Verstoß hiergegen zwar Schadensersatzansprüche begründen; ein Mangel der Mietsache ist darin jedoch nicht zu sehen.

Erfährt der Mieter, dass trotz des vereinbarten oder vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes die Vermietung an einen Wettbewerber bevorsteht, kann er durch einstweilige Verfügung dem Vermieter untersagen, die Räume an den Konkurrenten zu vermieten. Dem abgewiesenen Mieter bleiben dann u.U. nur Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter.