Mieter ist aufgrund von „Dach und Fach“-Klausel für Innenputzschäden zuständig

1. Ist der Vermieter lediglich für die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache an „Dach und Fach“ auf seine Kosten verpflichtet und ordnet der Mietvertrag dem Bereich „Fach“ einerseits konstruktive Teile und andererseits solche Teile zu, die der Funktionsfähigkeit dienen und die Benutzbarkeit der Mietsache ausmachen, kann der Innenputz als „Überzug aus Mörtel auf Wand- und Deckenflächen“ nicht als konstruktiver Teil des Gebäudes angesehen werden, so dass der Mieter Schäden am Innenputz selbst zu beseitigen hat.
2. Dies gilt erst recht, wenn der Außenputz an der Fassade ausdrücklich in der Klausel erwähnt und insoweit die Instandsetzungsverpflichtung dem Vermieter auferlegt wird, sich zum Innenputz dagegen keine Regelung findet.

OLG Frankfurt, Urteil vom 16.10.2025; 14 U 103/20

Sachverhalt

In dem Gewerbeobjekt treten großflächige Putzablösungen des Innenputzes an tragenden Wänden und Geschossdecken auf. Für die erforderlichen Mängelbeseitigungsmaßnahmen macht der Mieter gegen den Vermieter einen Anspruch auf Kostenvorschuss in Höhe von 10,25 Mio. € geltend. Die Parteien streiten darüber, wem nach den vertraglichen Regelungen die Instandhaltung und Instandsetzung des Mietobjektes obliegt und wer für diese Maßnahmen zuständig ist. Der Mietvertrag enthält insoweit eine sogenannte „Dach- und Fachklausel“, wonach der Vermieter zur Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache an „Dach und Fach“ verpflichtet ist, während den Mieter die Instandhaltung und Instandsetzung im Übrigen angehe. Nach dem Wortlaut der Regelung hatten die Parteien keine ausdrückliche Bestimmung zum Innenputz getroffen. Die Klausel war daher anhand der Begleitumstände, der Interessenlage und der Verkehrssitte auszulegen.

Rechtlicher Hintergrund

Welche Gewerke von dem Begriff „Dach und Fach“ erfasst werden, ist in Literatur und Rechtsprechung umstritten. Zum Teil wird versucht, von dem Teilbegriff Dach ausgehend zu einer Lösung zu kommen. Wie das Dach ein Kernstück des Gebäudes darstellt, soll auch der Begriff „Fach“ dem Dach gleichwertig erfasst werden. Unter den Begriff sollen dann Arbeiten erfasst werden, die der Erhaltung des Gebäudes und seiner Substanz dienen.

Entscheidung

Die Klage wird in beiden Instanzen abgewiesen. Auch das OLG kommt zu dem Ergebnis, dass die Instandsetzung des Innenputzes in den Verantwortungsbereich des Mieters fällt. Das OLG bestätigt, dass sich eine eindeutige Definition des verwendeten Begriffes „Dach und Fach“  in der Rechtsprechung noch nicht herausgebildet habe. Der Mietvertrag enthalte auch insoweit keine zweifelsfreie Regelung in Bezug auf den Innenputz. Im Ergebnis einer Abwägung nach den zulässigen Auslegungsregeln entscheidet das OLG, dass der Mietvertrag im konkreten Fall die Instandsetzung des Innenputzes dem Mieter zuweist.

Fazit

Die Entscheidung bestätigt die dringende Empfehlung, entsprechende Klauseln bei Abschluss eines neuen Gewerberaummietvertrages so detailliert zu formulieren, dass die wechselseitigen Verantwortlichkeiten präzise benannt werden. Dafür sollte im Vorfeld des Vertragsschlusses eine intensive Auseinandersetzung mit der konkreten Immobilie und ihrer technischen Einrichtungen erfolgen. Die bloße Verwendung der Begrifflichkeit „Dach und Fach“ birgt  im Streitfall erhebliche Rechtsunsicherheiten.