Kurze Verjährungsfrist: Beginnt die Frist auch dann zu laufen, wenn der Mieter nicht alle Schlüssel zurückgibt?
OLG Düsseldorf, Urteil vom 06.02.2007; I-24 U 111/06
Sachverhalt
Laut Gewerbemietvertrag hat der Mieter die Schönheitsreparaturen und Instandsetzungsmaßnahmen zu tragen. Der Vertrag endet. Der Mieter gibt am 2.11.2004 die Schlüssel zurück – allerdings nicht vollständig. Kurz darauf gibt der Vermieter einen Schlüssel wieder heraus, damit der Mieter die Renovierungsarbeiten durchführen kann. Am 9.5.2005 – also nach rund 7 Monaten – klagt der Vermieter auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen und Instandsetzungsarbeiten. Der Mieter beruft sich auf die 6-monatige mietrechtliche Verjährungsfrist. Der Vermieter beruft sich darauf, er habe am 2.11.2004 nicht alle Schlüssel erhalten und bald darauf einen der erhaltenen Schlüssel wieder herausgegeben.
Was sagt das Gericht?
Das OLG Düsseldorf stellt sich auf die Seite des Mieters. Die Forderung des Vermieters ist verjährt. Die Verjährungsfrist hat am 2.11.2004 zu laufen begonnen.
Unerheblich ist, ob der Mieter an diesem Tage seine mietvertragliche Rückgabepflicht vollständig erfüllt hat. Das wäre tatsächlich fraglich, wenn der Mieter noch Schlüssel behielt. Für den Beginn der Verjährung kommt es darauf aber nicht an. Erforderlich ist nur, dass der Vermieter wieder in den Besitz der Mietsache kommt. Das bedeutet zweierlei:
- Der Vermieter muss in die Lage versetzt werden, sich ein umfassendes Bild über den Zustand der Mietsache zu machen.
- Der Mieter muss den Besitz unzweideutig aufgeben.
Übergibt der Mieter dem Vermieter die Schlüssel, sind beide Voraussetzungen erfüllt. Damit wird die Verjährungsfrist in Gang gesetzt. Der versehentliche Verbleib einiger Schlüssel beim Mieter oder der Verlust von Schlüsseln schade nicht.
An der Verjährung ändert sich auch nichts, wenn der Mieter die Schlüssel noch einmal für begrenzte Zeit zurückerhält, um zu renovieren. Dadurch wird die Verjährungsfrist nicht gehemmt.
Praxishinweis
Mietrechtliche Klagen scheitern oft an der sehr kurzen Verjährungsfrist. Deshalb sollten beide Seiten – Vermieter und Mieter – sich unmittelbar nach Beendigung des Mietverhältnisses um die Klärung der noch offenen Fragen bemühen und bei einer besonders schwierigen Abwicklung eine Verlängerung der Verjährung vereinbaren.