Kaution: Kann der Vermieter wegen Nichtzahlung der Kaution fristlos kündigen?

BGH, Urteil vom 21.3.2007; XII ZR 255/04

Sachverhalt

Die Parteien schließen im September 1999 einen Mietvertrag über zwei Geschäftshäuser zur Nutzung als Medien- und Geschäftszentrum. Sie vereinbaren, dass die Räume vom Vermieter vor Übergabe instand gesetzt werden. Außerdem soll der Mieter als Mietsicherheit eine Bürgschaft beibringen. Nachdem die Instandsetzungsarbeiten abgeschlossen sind, bietet der Vermieter dem Mieter mehrmals die Übergabe der Mieträume an. Er erinnert auch daran, dass die Bürgschaft immer noch nicht vorliegt. Der Mieter lehnt aber nicht nur die Übernahme, sondern auch die Vorlage der Bürgschaft ab. Das Gewerbeobjekt sei voller Mängel. Bis zu ihrer Behebung dürfe er die Bürgschaft zurückbehalten. Der Vermieter kündigt fristlos wegen Nichterbringung der Kaution und klagt auf Ersatz der entgangenen Miete.

Was sagt das Gericht?

Der Mieter schuldet die Kautionsleistung auch dann, wenn das Mietobjekt mangelhaft ist. Leistet er die Kaution nicht, ist eine sofortige Kündigung grundsätzlich möglich. Im Einzelnen hängt es aber von den Umständen des Einzelfalls ab, ob die Kündigung „greift“. Es kommt insbesondere darauf an, ob dem Vermieter die Fortsetzung des Mieterverhältnisses zuzumuten ist. Zur Beurteilung dieser Fragen müssen die Interessen der Mietparteien im Einzelfall abgewogen werden.

Im vorliegenden Fall war zu berücksichtigen, dass der Vermieter sich selbst nicht vertragstreu verhalten hat – die Mieträume waren ja mangelhaft. In dieser besonderen Situation hat er sein Recht verwirkt, wegen des vertragswidrigen Verhaltens seines Mieters zu kündigen.

Praxishinweis

Das Kündigungsrecht wegen Nichtzahlung der Kaution ist derzeit nur bei der Gewerberaummiete (wenigstens grundsätzlich) anerkannt. Bei Wohnungsmietverträgen ist ein solches Kündigungsrecht umstritten. Hier muss der Vermieter sich damit behelfen, den Wohnungsmieter auf Zahlung der Kaution zu verklagen.