Fristlose Kündigung: Wie lange darf der Mieter die Räume noch weiternutzen?

OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 08.12.2005; 2 U 128/05

Sachverhalt

Ein Mietvertrag über rd. 12.000 qm Bürofläche läuft noch 7 Jahre. Die Mietparteien streiten darüber, in welchem Umfang der Mieter untervermieten darf. Daraufhin widerruft der Vermieter das Untervermietungsrecht. Wegen dieses
Widerrufs kündigt der Mieter nunmehr das Mietverhältnis außerordentlich. Er bestimmt eine Auslauffrist von 14 Monaten, da er erst zu diesem Zeitpunkt in die Ersatzräume einziehen kann.

Rechtlicher Hintergrund

Wenn der Mieter außerordentlich kündigen darf, wird er in der Regel kurzfristig ausziehen wollen. Es gibt aber die Ausnahmen, in denen der Mieter noch einige Zeit in den Räumen bleiben will – etwa weil Ersatzräume schwierig zu beschaffen sind. Allzu lange darf der Mieter diese Frist aber nicht wählen; denn sonst nährt er den Verdacht, dass die gekündigten Räume so schlecht doch nicht sind, oder anders: dass die Kündigung nur vorgeschoben war.

Was sagt das Gericht?

Mieterkündigung und Auslauffrist von 14 Monaten sind wirksam! Durch den Widerruf des Untervermietungsrechts hat der Vermieter den Vertrag so erheblich verletzt, dass eine Fortsetzung des Vertrags für den Mieter unzumutbar war. Auch ist eine Auslauffrist von 14 Monaten nicht zu beanstanden. Eine Auslauffrist muss lediglich kürzer sein als die Restlaufzeit oder die fiktive ordentliche Kündigungsfrist.. Dass ist hier der Fall, weil der Vertrag weitere 7 Jahre
laufen sollte. Zwar spricht eine lange Auslauffrist dafür, dass dem Mieter eine Fortsetzung zuzumuten ist: Wer die Auswirkungen des Kündigungsgrunds über Monate hinweg ertragen kann, ist auch in der Lage, diese Bürde bis zum regulären Vertragsende zu tragen. Hier verhält es sich aber so, dass der Kündigungsgrund – Widerruf der Untervermietungserlaubnis – erst mit Auszug des Mieters zum Tragen kommt. Denn erst dann muss der Mieter befürchten, sein Untervermietungsrecht nicht durchsetzen zu können. Außerdem liegt die lange Auslauffrist hier ausnahmsweise im Interesse des Vermieters, weil er weitere Mieten erhält und einen überstürzten Auszug vermeiden kann.

Praxishinweis

Kommt es zur außerordentlichen Mieterkündigung, entsteht ein minenreiches Spannungsfeld.