Darf der Vermieter einen Schlüssel zurückbehalten?

OLG Celle, Beschluss vom 20.11.2006; 13 U 182/06

Sachverhalt

Laut Gewerbemietvertrag darf der Vermieter die vermieteten Büroräume während der Geschäftszeit zur Prüfung ihres Zustandes oder aus anderen wichtigen Gründen betreten. Der Vermieter behält einen Schlüssel zurück und benutzt diesen auch: Ohne Einwilligung des Mieters inspiziert er das vermietete Büro. Der Mieter erfährt davon und verlangt Herausgabe des Schlüssels Da der Vermieter sich weigert, kündigt der Mieter fristlos.

Was sagt das Gericht?

Das OLG Celle stellt sich auf die Seite des Mieters. Die fristlose Kündigung war wirksam. Der Vermieter war nicht berechtigt, ohne Zustimmung des Mieters einen Schlüssel zu den Mieträumen zu behalten. Denn er muss dem Mieter die Mieträume zum alleinigen Gebrauch zu überlassen. Das gilt auch für Mietverträge über Geschäftsräume.

Erst recht darf der Vermieter die vermieteten Räume nicht ohne Einwilligung des Mieters betreten, es sei denn, es liegt ein zwingender Grund vor und der Mieter ist nicht zu erreichen. Es stellt eine „erhebliche“ Vertragsverletzung dar, wenn der Vermieter ohne vorherige Ankündigung die Mieträume mit Hilfe seines eigenen Schlüssels betritt. In einem solchen Fall ist der Mieter zur fristlosen Kündigung ohne vorherige Abmahnung berechtigt.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Mietvertrag, den die Parteien hier geschlossen hatten; denn das vereinbarte Betretungsrecht ist auf Notfälle beschränkt

Praxishinweis

Ein brisantes Thema! Verfügt das Mietobjekt über eine moderne Schließanlage, ist es offensichtlich, dass der Vermieter jederzeit mittels Generalschlüssel in die Mieträume eindringen kann. Deshalb sollte der Mietvertrag die die Notfall-Verwendung des Generalschlüssels regeln. Zweckmäßig ist es etwa, den Vermieter zu verpflichten, auch im Notfall grundsätzlich zuerst die Zustimmung des Mieters – etwa per Handy – anzufordern und den „General“ erst nach Einholung einer Zustimmung zu verwenden.