Betriebspflicht im Einkaufszentrum: Ist der Verweis auf gesetzlichen Ladenschlusszeiten statisch oder dynamisch zu verstehen?

BGH, Beschluss vom 29.11.2006; XII ZR 121/04

Sachverhalt

Es geht um ein Fotogeschäft in einem Leipziger Einkaufszentrum. Laut Mietvertrag ist der Mieter verpflichtet, das Geschäft „im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen über die Ladenschlusszeiten zu den vom Vermieter festgelegten Öffnungszeiten“ offen zu halten. Bei Vertragsschluss im Jahr 1994 dürfen Geschäfte wochentags von 7 bis 18.30 Uhr öffnen. Seit 1996 müssen die Geschäfte erst um 20 Uhr schließen. 1997 legt der Vermieter fest, dass alle Ladenmieter ihre Geschäfte zwischen 10 und 20 Uhr zu öffnen haben. Der Mieter schließt sein Fotogeschäft jedoch wie bisher um 18.30 Uhr. Der Vermieter will den Mieter zu Einhaltung der Kernöffnungszeiten verpflichten.

Was sagt das Gericht?

Das Gericht klärt, wie die Vertragsklausel über die Öffnungszeiten auszulegen ist. Laut BGH sind zwei Sichtweisen möglich:

Es handelt sich um eine statische Verweisung auf die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses 1994 geltenden Ladenschlusszeiten.
Es ist dynamische Verweisung auf die jeweils aktuell gültigen Regelungen. Welche Auslegung richtig ist, hängt davon ab, ob es sich bei der Klausel um eine Formularklausel des Vermieters oder um eine Individualvereinbarung handelt. Formularklauseln müssen im Zweifelsfall zu Ungunsten des Vermieters ausgelegt werden. Hier wäre ein statischer Verweis auf die Ladenschlusszeiten im Jahr 1994 für den Vermieter ungünstiger, weil er dann nicht durchsetzen könnte, dass der Mieter sein Geschäft bis 20 Uhr offen hält. Handelt es hingegen um eine Individualvereinbarung, kann diese ohne weiteres auch dahin ausgelegt werden, dass die jeweils geltenden gesetzlichen Ladenöffnungszeiten maßgeblich sein sollen. Diese Auslegung liegt insbesondere dann nahe, wenn schon bei Vertragsabschluss mit längeren gesetzlichen Öffnungszeiten zu rechnen war.

Welche Variante nun richtig ist, lässt der BGH offen. Zwischenzeitlich hatten die Parteien den Mietvertrag einverständlich aufgehoben; eine Entscheidung war also nicht mehr erforderlich.

Praxishinweis

Ein höchst aktuelles Problem: Seit der Ladenschluss Ländersache ist, haben die Länder die Ladenöffnungszeiten überwiegend völlig freigegeben (Ausnahme: Sonn- und Feiertage). Dies führt zu Problemen bei alten Mietverträgen, die auf die jeweils geltenden Ladenschlusszeiten verweisen, also eine dynamische Verweisung enthalten. Darf der Vermieter – wie im vom BGH entschiedenen Fall – die Ladenzeiten bestimmen, muss er dies nach „billigem Ermessen“ tun. Ansonsten muss ermittelt werden, was die Parteien vereinbart hätten, wenn sie die Änderung vorhergesehen hätten.