Ausschluss des Konkurrenzschutzes

1. Der Vermieter gewerblich genutzter Räume hat auch ohne eine vertragliche Konkurrenzschutzklausel die Pflicht, den Mieter gegen Konkurrenz im selben Hause zu schützen. Dazu zählt auch die Verpflichtung des Vermieters, keinen Steh-Imbiss in unmittelbarer Nähe des Mietobjektes zu betreiben, wenn sein Mieter ein Restaurant mit Außerhaus-Verkauf betreibt.
2. Der formularmäßige Ausschluss des Konkurrenzschutzes für den Mieter ist wegen einer unangemessenen Benachteiligung unwirksam, wenn dem Mieter zugleich formularvertraglich die Betriebspflicht, eine Sortimentsbindung und eine bestimmte Preisgestaltung auferlegt werden.

OLG Brandenburg, Urteil vom 25.11.2014; 6 U 117/13

Sachverhalt

Die Klägerin ist Mieterin einer Shop-Fläche in der Vorkassenzone eines von der Beklagten( Vermieterin) betriebenen SB-Warenhauses. Sie betreibt dort ein Restaurant, mit einem Außerhaus-Verkauf-Imbiss. Die Beklagte eröffnet gegenüber diesem Restaurant einen Steh-Imbiss, in dem ähnliche Fleischgerichte angeboten werden. Die Konkurrenzschutzklausel im Mietvertrag lautet wie folgt:
„Der Mieter ist berechtigt, den Mietgegenstand im Rahmen der behördlich genehmigten Nutzung entsprechend dem in dem Teil 1) genannten Mietzweck zu betreiben und das in Teil 1) Ziffer 11 genannte Sortiment in seinem Geschäft zu führen. Änderungen des Sortiments oder von Sortimentsbereichen bedürfen der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters, Konkurrenz- und/oder Sortimentenschutz für den Mieter ist ausgeschlossen.“
Ferner ist eine strafbewehrte Betriebspflicht der Klägerin geregelt. Hinsichtlich der Gestaltung der Verkaufspreise wird ihr auferlegt, diese dem Preisniveau des benachbarten SB-Warenhauses anzupassen, bzw. die Verkaufspreise jeweils unter den Preisen von vergleichbaren Mitbewerbern zu gestalten.“ Die Klägerin klagt gegen ihre Vermieterin auf Unterlassung in dem Steh-Imbisses dieselben Fleischwaren zu verkaufen.

Entscheidung

Das OLG Brandenburg bejaht den Unterlassungsanspruch und verneint den wirksamen Ausschluss des Konkurrenzschutzes. Nach der Gesamtschau der Regelungen läge eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor. Zwar könne ein formularmäßiger Ausschluss des Konkurrenzschutzes in Verbindung mit einer Betriebspflicht wirksam erfolgen; die hier streitgegenständliche Klausel läge der Mieterin jedoch zusätzlich eine bestimmte Sortimentenbindung und Vorgaben hinsichtlich ihrer Preisgestaltung auf. Die gehäufte Auferlegung von einseitigen Pflichten zu Gunsten des Vermieters sei mit dem Grundgedanken der gesetzlichen Regelung betreffend die gegenseitige Vertragstreue sowie Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme nicht mehr vereinbar. Der Anspruch der Klägerin ergäbe sich mithin aus dem vertragsimmanenten Konkurrenzschutz. Danach habe der Vermieter gewerblich genutzter Räume auch ohne eine gesonderte vertragliche Regelung die Pflicht, den Mieter gegen Konkurrenz im selben Hause zu schützen. Infolge der Eröffnung des Steh-Imbisses durch die Vermieterin sei auch eine Konkurrenzsituation entstanden. Dafür reiche es aus, wenn durch die betroffenen Lokale dieselbe Verbrauchergruppe angesprochen würde. Die hier angebotenen Speisen würden sich an den gleichen Kundenkreis – die Kunden des Verbrauchermarktes der Vermieterin – richten.

Praxishinweis

Je nach Interessenlage der Vertragsparteien können unwirksame Konkurrenzschutzklauseln zu erheblichen Rechtsnachteilen in Form von Schadensersatzansprüchen, Mietminderungsansprüchen, Unterlassungsansprüchen und dem Recht zur fristlosen Kündigung des Mieters auch bei langfristig angelegten Verträgen führen. Besteht für den Mieter eine Konkurrenzsituation mit einem anderen Unternehmen, führt dies – gerade bei kleineren Läden – in der Praxis durchaus zu existenzbedrohenden Situationen, die auch nicht immer mehr durch entsprechende Abwehransprüche abgefangen werden können. Für den Vermieter bedeutet ein Verstoß gegen den Konkurrenzschutz nicht nur den Verlust von Mieteinnahmen durch Minderungsrechte. Er ist neben Schadenersatzansprüchen auch gehalten, den Mietvertrag mit dem Konkurrenten zu beenden, was ihm entweder rechtlich nicht möglich oder er nur bei Bezahlung einer hohen Entschädigungsleistung erfüllen kann. Sowohl für den Ausschluss des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes für den Vermieter, also auch für eine ausreichende Konkurrenzschutzsicherung des Mieters ist daher eine präzise Vertragsgestaltung in Gewerberaummietverträgen unerlässlich. Je umfangreicher und konkreter das Tätigkeitsfeld des Gewerberaummieters im Mietvertrag definiert ist, desto sicherer ist sein Konkurrenzschutz ausgestaltet.