Ausscheiden des vorletzten Gesellschafters aus einer zweigliedrigen GbR

Schließt eine zweigliedrige Gesellschaft bürgerlichen Rechts einen Mietvertrag ab und scheidet danach einer der beiden alleinigen Gesellschafter aus, so wird der verbliebene Gesellschafter im Wege der gesetzlichen Universalsukzession alleinige Mietvertragspartei.

OLG Stuttgart, Beschluss vom 13.03.2024; 5 U 166/23

Sachverhalt

Vermieterin eines Gewerberaummietverhältnisses ist bei Abschluss des Vertrags eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die aus den alleinigen Gesellschaftern, den Eheleuten EF (Ehefrau) und EM (Ehemann) besteht. Die EF scheidet während der Mietvertragslaufzeit aus der GbR aus und überträgt ihre Gesellschaftsanteile auf den EM. Im Jahr 2015 verstirbt sie. Einige Jahre später kündigt der EM das Mietverhältnis im Wege eines allein von ihm und im eigenen Namen unterzeichneten Kündigungsschreibens. Der Mieter ist der Ansicht, diese Kündigung sei wegen fehlender Aktivlegitimation des EM unwirksam. Durch den Tod der (früheren) Mitgesellschafterin sei deren Erbe als Rechtsnachfolger in die GbR eingetreten, so dass das lediglich vom Ehemann unterschriebene Schreiben keine wirksame Kündigung begründe.

Entscheidung

Das OLG Stuttgart verurteilt den Mieter zur Räumung. Zum Zeitpunkt der Mietvertragskündigung durch den EM sei EF unter Übertragung ihrer Anteile auf den EM bereits wirksam aus der GbR ausgeschieden. Das Ausscheiden des vorletzten Gesellschafters aus einer GbR habe deren Erlöschen zur Folge, da eine GbR stets mindestens zwei Gesellschafter voraussetze. Ist diese GbR Partei eines Mietvertrags, gehe das zwischen der (früheren) GbR und dem Mieter geschlossene Mietverhältnis wirksam auf den verbliebenen Gesellschafter über. Denn dieser könne die liquidationslose Vollbeendigung der Gesellschaft und Anwachsung des Gesellschaftsvermögens verlangen. Eine solche Abrede könne, so das OLG, auch konkludent zwischen den Gesellschaftern getroffen werden mit der Folge, dass ein von der GbR eingegangenes Mietverhältnis im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den verbliebenen Gesellschafter übergehe. Daher ist der EM nach Auffassung des OLG nach dem Ausscheiden der EF aus der GbR (alleiniger) Vermieter und somit zur Kündigung des Mietvertrags berechtigt.

Fazit

Die Kündigung eines von einer GbR geschlossenen Mietvertrags muss grundsätzlich durch alle Gesellschafter der GbR unterzeichnet werden, denn gem. § 720 Abs. 1 BGB sind alle Gesellschafter zur Vertretung der GbR (nur) gemeinsam befugt. Scheidet jedoch der vorletzte Gesellschafter aus einer GbR aus, so wird der verbliebene Gesellschafter alleinige Mietvertragspartei.

Seit Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) ist dieser Rechtsgrundsatz nunmehr in § 712a Abs. 1 BGB kodifiziert. Gleichwohl empfiehlt sich in einem solchen Fall der rechtzeitige Abschluss eines Nachtrags zum Mietvertrag, um eine Änderung bei den Mietvertragsparteien textformkonform zu dokumentieren und dadurch Rechtssicherheit zu erlangen.