Provisionsanspruch des Maklers, wenn nicht die GmbH, sondern deren Geschäftsführer kauft?

1. Kennt der Kunde zwar bereits das Objekt, nicht jedoch die Adresse des Eigentümers/Verkäufers, so liegt keine die Courtage ausschließende Vorkenntnis vor. Erst der Nachweis der Adresse des Verkäufers seitens des Maklers ermöglicht es dem potentiellen Käufer, mit dem Verkäufer in Vertragsverhandlungen zu treten.
2. Dem Makler steht ein Provisionsanspruch gegen eine Gesellschaft als seinem Vertragspartner auch dann zu, wenn der alleinige Gesellschafter und Geschäftsführer der Gesellschaft das Objekt erwirbt.
3. Bei einem Passivprozess ist eine gelöschte Gesellschaft dann parteifähig, wenn der Kläger substantiiert behauptet, es sei bei der Gesellschaft noch Vermögen vorhanden.
4. Eine GmbH bleibt im Passivprozess auch nach ihrer Löschung im Übrigen dann parteifähig, wenn sie möglicherweise noch einen Ersatzanspruch gegen den Liquidator gem. § 73 Abs. 3 GmbHG hat.

KG, Urteil vom 02.03.2023; 10 U 92/21

Sachverhalt

Der Makler weist einer GmbH ein Grundstück nach. Die GmbH unterzeichnet durch ihren Geschäftsführer eine „Maklerprovisions-Vereinbarung“, wonach sich der Käufer verpflichtet, eine Provision an den Makler in Höhe von 142.800,00 € inkl. MwSt. zu zahlen. Die Beklagte beauftragt den Makler, den Kaufvertragsentwurf beim Notar in Auftrag zu geben. Den Kaufvertrag schließt der Geschäftsführer und alleinige Gesellschafter der GmbH als „Privatperson“ ab. Der Makler erhebt Klage auf Zahlung der Provision gegen die GmbH. Die GmbH wurde am 09.01.2023 gelöscht.

Entscheidung

Das Landgericht Berlin gibt der Klage statt. Die Berufung der GmbH gegen das Urteil weist das Kammergericht zurück. Das Kammergericht führt aus, dass der Makler das Objekt nachgewiesen habe. Auch wenn der Beklagten das Objekt bekannt war, hat die beklagte GmbH die Kontaktdaten der Verkäuferin aber erstmals mit dem Kaufvertragsentwurf erhalten, mit dem die beklagte GmbH den Makler beauftragte.

Dass den Kaufvertrag nicht die beklagte GmbH, sondern deren Gesellschafter abgeschlossen hat, berührt nach der Entscheidung des Kammergerichts die wirtschaftliche Identität nicht. Eine unmittelbare Identität ist nicht erforderlich. Es muss der gleiche wirtschaftliche Erfolg erzielt werden, wobei unerhebliche Abweichungen bedeutungslos sind. Wenn der alleinige Gesellschafter und Geschäftsführer der GmbH das Objekt selbst erwirbt, berührt das den Provisionsanspruch des Maklers nicht. Das Gericht verweist insoweit auf die Entscheidung des BGH vom 05.10.1995; III ZR 10/95, in der der BGH die wirtschaftliche Identität in einem Fall bejahte, in dem das einer GmbH durch den Makler nachgewiesene Objekt durch eine andere GmbH erworben wurde, die von denselben Gesellschaftern mit demselben Gesellschaftszweck später gegründet wurde. Die Löschung der GmbH hatte vorliegend nicht zur Folge, dass die beklagte GmbH ihre Rechtsfähigkeit verlor. Bei einem Passivprozess ist die gelöschte Gesellschaft parteifähig, wenn der Kläger substantiiert behauptet, es sei bei der Gesellschaft Vermögen vorhanden. Diese Behauptung hatte der Makler im Rechtsstreit aufgestellt und begründet.

Fazit

Grundsatz der Rechtsprechung zu der wirtschaftlichen oder persönlichen Identität ist, dass ein Makler im Hinblick auf seine Beziehungen zum Erwerber gegen Treu und Glauben verstoßen würde, wenn er sich darauf beriefe, der ursprünglich von ihm angestrebte Vertrag sei nicht mit ihm, sondern mit einem Dritten abgeschlossen worden. Dabei ist bei der Beurteilung der Gleichwertigkeit des angestrebten mit dem abgeschlossenen Vertrag in erster Linie auf die Interessen des Auftraggebers abzustellen.