Wohngeldabrechnung: Führt die Entlastung des Verwaltungsbeirats automatisch zur Genehmigung der Jahresabrechnung?

(OLG München, 7.2.2007 – 34 Wx 147/06)

Sachverhalt

Die Wohnungseigentümer streiten um die Genehmigung der Jahresabrechnung.
Die Einladung zur Eigentümerversammlung sieht unter TOP 2 „Hausgeldabrechnung
nebst Einzelabrechnungen 2004, Entlastung der Vorverwaltung“ vor. In der
Eigentümerversammlung wird dann unter diesem TOP die Entlastung des Beirats beschlossen,
die Verwalterentlastung jedoch einstimmig abgelehnt. Im Protokoll wird hierzu vermerkt, dass
der Beirat die Belege zu den einzelnen Abrechnungen geprüft und für in Ordnung befunden
habe und: „Die Zustimmung zur Jahresabrechnung sowie zu den Einzelabrechnungen 2004
und die Entlastung […] der Verwaltungsbeiräte wurden gemäß nachstehender Abrechnung
vollzogen.“ Es besteht nun Streit darüber, ob über die Einzelabrechnungen 2004 überhaupt
abgestimmt wurde. Ein auf der Versammlung nicht anwesender Eigentümer ficht den
Beschluss zu TOP 2 an.

Was sagt das Gericht?

Es gibt dem anfechtenden Eigentümer Recht. Eine Abstimmung über
die Abrechnung 2004 fand laut OLG München nicht statt. Es ist zwar so, dass mit der
Entlastung des Verwalters in der Regel auch die entsprechende Jahresabrechnung genehmigt
wird. Dieser Grundsatz hilft hier aber nicht weiter, weil die Entlastung des Verwalters hier
gerade abgelehnt wurde.
Aus der Entlastung des Beirats lässt sich auch keine Genehmigung der Jahresabrechnung
herleiten. Das folgt schon daraus, dass die Voraussetzungen einer Entlastung von Verwalter
und Verwaltungsbeirat nicht identisch sind. Dem Beirat kann nämlich im Gegensatz zum
Verwalter auch dann schon Entlastung erteilt werden, wenn die Jahresabrechnung nicht
restlos fehlerfrei ist. Das ist beim Verwalter nicht möglich. Vor allem ist aber nur der
Verwaltungsbeirat – und nicht der Verwalter – zu entlasten, wenn der Beirat eine korrekte
Prüfung durchführt und dabei Unrichtigkeiten der Jahresabrechnung feststellt.

Praxishinweis

Zur Sicherheit sollten die Wohnungseigentümer über jede Entscheidung im
Zusammenhang mit der Jahresabrechnung, also
• Genehmigung,
• Entlastung des Verwalters und
• Entlastung des Verwaltungsbeirats

ausdrücklich und getrennt abstimmen. Es empfiehlt sich, diese Beschlussgegenstände bereits
in der Ladung in verschiedene Tagesordnungspunkte und Beschlussvorlagen aufzugliedern.
Dann besteht eine realistische Chance, dass der Wille der Wohnungseigentümer auch von den
Gerichten akzeptiert wird.