Wirksame Reservierungsvereinbarung Unterbreitet der Makler dem Kunden auf dessen Anfrage nach Reservierung ein individuelles Angebot, nämlich Reservierung für 30 Tage gegen Zahlung einer verfallbaren Reservierungsgebühr, und nimmt der Kunde dies an, kommt die Reservierungsvereinbarung wirksam zustande.

LG Hamburg, Urteil vom 06.01.2017; Az. 320 S 156/15

Sachverhalt

Der klagende Makler weist der beklagten Kundin ein Objekt nach, das später von dem Beklagten erworben wird. Im Vorfeld des Kaufes bat die Beklagte den Makler um eine Reservierung des Objekts mit folgenden Worten: „Da Frau X… das Haus abgöttisch liebt, wäre sie bereit, eine verfallende Reservierungsgebühr zu zahlen, ohne den Ausgang der Finanzierungsanfrage zu kennen…..“. Der Makler antwortete: „Bedingung ist, dass eine Reservierungsgebühr von 10 Prozent der Courtage – Kaufpreis: € 830.000,00 – 6,25 Prozent, nämlich € 5.000,00, auf mein Konto …. gezahlt wird. Im Falle eines Kaufs wird die Summe mit der fälligen Maklercourtage verrechnet. Sollte der Kauf in den nächsten 30 Tagen nicht zu Stande kommen, gelten die € 5.000,00 als verfallen.“ Der Kaufvertrag wurde 40 Tage später beurkundet, nachdem der Verkäufer den Kaufpreis auf Verlangen der Beklagten um € 20.000,00 und der Makler die Provision um € 10.000,00 nachgelassen hatte. Die Provision wird von der Beklagten bezahlt; die Reservierungsgebühr hingegen nicht.

Entscheidung

Das Amtsgericht Hamburg-Altona gibt der Klage des Maklers auf Zahlung der
Reservierungsgebühr statt. Das Landgericht Hamburg weist die Berufung der Beklagten
zurück.
Das Landgericht führt aus, dass die Reservierungs-Vereinbarung nicht formbedürftig war. Die
in der Rechtsprechung angenommene Grenze von 10 bis 15 Prozent der üblichen Maklerprovision werde vorliegend nicht erreicht. Dass die Beklagte aufgrund weiterer Umstände unangemessen unter Druck gesetzt worden sei, ist nach Auffassung des Gerichts nicht dargetan. Im Gegenteil war es die Beklagte, die ausdrücklich eine Reservierung gegen Zahlung einer verfallbaren Reservierungsgebühr verlangte.
Für die Behauptung der Beklagten, dass der klagende Makler die Vereinbarung „für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert“ habe, gäbe es keine hinreichende Grundlage. Dafür genüge insbesondere nicht, dass der Kläger die Höhe der Reservierungsgebühr mit ca. 10 Prozent der Courtage angegeben und sich damit an der Rechtsprechung orientiert hat.
Die Reservierungsvereinbarung ist nach der Entscheidung des Landgerichts auch nicht nach
§ 138 BGB nichtig. Zum Zeitpunkt des Abschlusses der Reservierungsvereinbarung verfügte der Kläger über einen Alleinauftrag. Mit der Vereinbarung der Reservierungsgebühr war zwar nicht ausgeschlossen, dass der Verkäufer in dieser Zeit selbst einen Interessenten fand und an diesen veräußerte. Die Wahrscheinlichkeit einer anderweitigen Veräußerung im Reservierungszeitraum war aber erheblich gesenkt. Die Beauftragung eines Maklers habe gerade das Ziel, sämtliche die Veräußerung vorbereitenden Schritte auf einen Dritten zu verlagern. Die Beklagte hatte mit der Reservierungsvereinbarung keine hundertprozentige, jedoch eine überwiegende Sicherheit erlangt. Auch bei einem qualifizierten Alleinauftrag bleibe im Übrigen die Abschluss- und Entscheidungsfreiheit des Verkäufers erhalten. Allenfalls könne sich der Verkäufer gegenüber dem Makler schadensersatzpflichtig machen; im Verhältnis zum Kaufinteressenten gehe der Verkäufer hingegen keine Verpflichtung ein.

Fazit

Das Landgericht Hamburg hat in erfreulicher Deutlichkeit und Sorgfalt herausgearbeitet, dass der Reservierungsvertrag nach wie vor individuell wirksam vereinbart werden kann. Nach den insbesondere in jüngster Zeit ergangenen und besprochenen Gerichtsentscheidungen war der Eindruck vermittelt worden, eine Reservierungsvereinbarung könne nicht mehr wirksam vereinbart werden. In allen zur Entscheidung stehenden Fällen handelte es sich jedoch stets um in Formularverträgen oder AGB vereinbarte Reservierungsvereinbarungen. Eine individuelle Reservierungsvereinbarung ist, soweit sie die Voraussetzungen der eventuellen Formbedürftigkeit nach § 311b BGB berücksichtigt, nach wie vor durchaus möglich und zulässig. Wie das Landgericht Hamburg zutreffend ausführt, hat auch bei Vorliegen eines Makler-Allein-Auftrages zwischen Makler und Verkäufer die Maklerleistung einen (gewissen) Wert für den Kunden. Ergänzend zu den Ausführungen des Landgerichts Hamburg ist auf die Entscheidung des OLG Stuttgart, NJW-RR 1996, S. 822, hinzuweisen, wo es wie folgt heißt: „Ihre Leistung (Anm.: gemeint ist die Maklerleistung) hat für den Kunden auch dann einen gewissen Wert, wenn dem Verkäufer daneben die Möglichkeit bleibt, das Objekt auch in Eigenregie zu veräußern, zumal dies in der Praxis nur selten der Fall sein wird.“