Wer schuldet die Mietnebenkosten-Abrechnung bei Verwalterwechsel? Soweit im Verwaltungsvertrag nicht anders geregelt, muss der Wohnungsverwalter keine Nebenkostenrechnung erstellen, wenn der Verwaltungsvertrag vor dem vertraglichen Zeitpunkt der Abrechnungslegung geendet ist.

(LG Bonn, 23.03.2010, Az. 8 S 286/09)

Sachverhalt

Nach Ablauf der Verwaltungstätigkeit weigert sich der ausscheidende Verwalter eines
Mietshauses die Betriebskostenabrechnung für das vergangene Wirtschaftsjahr zu erstellen.
Der Eigentümer beauftragt einen Dritten, diese Betriebskostenabrechnung zu fertigen. Die
dafür anfallenden Kosten in Höhe von € 1.254,70 verlangt der Eigentümer vom
ausgeschiedenen Verwalter im Wege des Schadensersatzes erstattet.

Entscheidung

Das Landgericht Bonn weist die Klage ab. Der zwischen den Parteien geschlossene
Verwaltervertrag treffe für die Zeit nach Ablauf der Verwaltertätigkeit keine Regelung, ob der
ausscheidende Verwalter noch die Nebenkostenabrechnung zu erstellen habe. Maßgeblich ist
deshalb der hypothetische Parteiwille. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die
Nebenkostenabrechnung für ein Wirtschaftsjahr erst im Folgejahr erstellt werden könne, weil
vorher die erforderlichen Unterlagen nicht – vollständig – vorliegen. Dem Verwalter würde
mithin bei einer solchen Auslegung des Verwaltervertrages eine nachvertragliche Pflicht
auferlegt. Eine solche Regelung dürfte aber nur in Ausnahmefällen gewollt sein.

Da es sich bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung um einen bedeutsamen Bereich
handele, der nicht selten zu Konflikten zwischen dem Eigentümer und den Mietern führe, sei
der Eigentümer im besonderen Maße daran interessiert, dass diese Arbeit mit höchster
Sorgfalt ausgeführt werde. Darauf könne er sich aber bei dem bisherigen Verwalter – anders
als bei einem neuen Verwalter – nicht (mehr) ohne weiteres verlassen. Dies gelte
insbesondere dann, wenn die Beendigung des Verwaltervertrages nicht einvernehmlich
erfolgte.

Schließlich spricht nach Auffassung des Landgericht auch die zu § 28 Abs. 3 WEG ergangene
Rechtsprechung gegen die Annahme einer derartigen Pflicht des Verwalters, selbst wenn diese
Rechtsprechung nicht unmittelbar Anwendung finden könne. Die Rechtsprechung zu § 28
Abs. 3 WEG verpflichtet den neuen Verwalter, die Jahresabrechnung für das vergangene
Wirtschaftsjahr zu erstellen.

Fazit

Mit dieser Entscheidung dürfte leider (noch) keine Rechtsklarheit geschaffen sein. Das
Landgericht Hamburg (HambGE 1999, 410) sieht den ausgeschiedenen Verwalter in der
Verpflichtung, Betriebskostenabrechnungen für das abgelaufene Wirtschaftsjahr zu erstellen.
Es ist Eigentümern und Verwaltern deshalb dringend anzuraten, eine klare Regelung in den
Verwaltervertrag aufzunehmen, ob bei Beendigung des Verwaltervertrages die Abrechnung
des Wirtschaftsjahres noch vom ausscheidenden Verwalter zu erstellen ist.