Welche Erläuterungen muss die BK-Abrechnung enthalten? Die BK-Abrechnung muss keine Erläuterungen enthalten, die dem Mieter schon vor der Abrechnungserstellung aus anderer Quelle bekannt sind.

(BGH, 19.11.08 – VIII ZR 295/07)

Der Fall

Die Vermieterin erstellt die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004. Darin
bleiben einzelne Positionen unverständlich. Der Mieter moniert und zahlt die
Nachzahlungsforderung nicht. Darauf klagt der Vermieter und erläutert u.a. die
Verteilerschlüssel im Januar 2006 mit einem ausführlichen Anwaltsschreiben. Für das
Abrechnungsjahr 2005 wiederholt sich der Vorgang. Die Vermieterin klagt auch die
Nachzahlung für 2005 ein.

Was sagt das Gericht?

Die Abrechnung für 2004 ist laut BGH formell unwirksam, weil die
erforderliche Erläuterung des Verteilerschlüssels fehlt. Die nachgeschobene Erläuterung in
dem Anwaltsschreiben vom Januar 2006 kommt zu spät, nämlich nach Ablauf der
Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB. Anders ist es bei der Abrechnung für 2005: Hier
fehlt es nicht an der erforderlichen Erläuterung des Verteilerschlüssels. Denn bei der
Abrechnung war dem Mieter das Anwaltsschreiben bereits bekannt. Mit dieser Vorkenntnis
konnte der Mieter die Abrechnung nachvollziehen. Vorkenntnis genügt!

Praxishinweis 1:

Da es nach ständiger Rechtsprechung des BGH ausreicht, wenn der Mieter
die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen kann (vgl. BGH, 17.11.2004 – VIII
ZR 115/04 –), kann es nicht darauf ankommen, aus welcher Informationsquelle der Mieter die
erforderlichen Kenntnisse hat. Dennoch verlangen die Untergerichte häufig eine Erläuterung in
der Abrechnung selbst oder in den beigefügten Anlagen. Deshalb ist die Klarstellung dieser
Frage durch den BGH eine für den Vermieter willkommene Beruhigung. Er sollte allerdings die
Anforderungen an die Erläuterung nicht generell absenken; denn bei neu eingezogenen
Mietern nützt der Hinweis auf frühere Rundschreiben o.ä. wenig

Praxishinweis 2:

Der BGH musste nicht entscheiden, ob auch solche Erläuterungen
ausreichen, die dem Mieter zwar nach Abrechnung, aber vor Ablauf der
Jahresabrechnungsfrist zugestellt werden. Nach dem Sinn und Zweck der Erläuterungspflicht
müsste dies zwar genügen, gesichert ist dieses Ergebnis aber nicht. Deshalb sollte der
Vermieter bei etwaigen Beanstandungen vorsorglich die gesamte Abrechnung erneuern –
wohlgemerkt vor Ablauf der Jahresfrist!