Wasserkosten – Direktversorgung: Wie ist abzurechnen, wenn ein Mieter keinen Vertrag abschließen will?

(BGH, U. v. 16.4.2008 – VIII ZR 75/07)

Der Fall

Der Mieter ist verpflichtet, die Betriebskosten zu tragen und laufende
Vorauszahlungen zu zahlen. Der Vermieter fordert die Mieter auf, mit dem Wasserlieferanten
jeweils einen Versorgungsvertrag abzuschließen – wie bei der Stromversorgung. Alle Mieter
erfüllen diesen Wunsch – bis auf einen. Das Wasserwerk stellt die Wasserkosten für diesen
einen Mieter dem Vermieter in Rechnung (1.600 €). Diese Rechnung enthält die
Zählernummer, den gemessenen Wasserverbrauch und die Kosten. Der Vermieter verlangt
Kostenerstattung vom Mieter und reicht die Rechnungskopien an den Mieter weiter. Parallel
dazu rechnet er über die weiteren Betriebskosten ab und berücksichtigt dort auch die
geleisteten Vorauszahlungen. Da der Mieter nicht zahlt, verklagt ihn der Vermieter.

Rechtlicher Hintergrund

Da die Wasserabrechnung hier nur „schlicht weitergegeben“
wurde, also kein Abzug der geleisteten Vorauszahlungen ersichtlich ist, könnte diese
Abrechnung unwirksam sein.

Was sagt das Gericht?

Der BGH hält die Abrechnung für ordnungsgemäß – der Mieter muss
die Wasserkosten zahlen! Zwar enthält die Wasserabrechnung keinen Abzug der
Vorauszahlungen. Da der Vermieter hier jedoch „parallel“ auch eine Abrechnung der übrigen
„kalten“ Nebenkosten erstellt hat, in der die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen
eingestellt sind, durfte der Vermieter die Wasserrechnung einfach an den Mieter weiterleiten.
Die Besonderheit besteht lediglich darin, dass der Vermieter die Wasserkosten nicht in die
Abrechnung für die übrigen „kalten“ Nebenkosten einbezogen, sondern „schlicht
weitergeleitet“ hat. Nach dem BGH genügt das, wenn die Rechnungen des Versorgers – wie
hier – allein den Einzelverbrauch des Mieters enthalten und keine Verteilung der
Gesamtkosten auf die einzelnen Mieter erfolgt.

Praxishinweis Einzelbelastung

Die Entscheidung lässt sich auch auf andere Fälle
übertragen, bei denen die Kostenrechnung nur einen einzigen Mieter betrifft; z.B.:
Wärmelieferanten, Müllentsorgung, Programmversorgung, Schornsteinfeger, die die Reinigung
eines einzelnen Schornsteinzugs abrechnen (Beispiel: offener Kamin, Kachelofen u.a.).

Praxishinweis Direktversorgung

Für den Vermieter ist die „optische“ Ermäßigung der
Betriebskosten um rd. 20 % attraktiv, für den Versorger ist es der Kundenkontakt. Dafür
übernimmt der Versorger auch das ungeliebte Inkasso. Eine Umstellung der Direktversorgung
ist speziell in NRW „auf dem Vormarsch“. Die BGH-Entscheidung erleichtert die Umstellung.