Vor der Bestellung eines neuen Verwalters sind Alternativangebote einzuholen. Angebote von mehreren Verwaltern müssen im Grundsatz vor der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die Bestellung eines neuen Verwalters, nicht aber vor der Wiederbestellung des amtierenden Verwalters eingeholt werden.

BGH, Urteil 01.04.2011, Az. V ZR 96/10

Sachverhalt

Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft war bis zum 30. April 2003 bestellt. Er
blieb weiterhin ohne erneute Verwalterbestellung tätig. Dies fiel den Beteiligten erst im Jahr
2008 auf. Die Vorsitzende des Verwaltungsbeirates berief eine Wohnungseigentümerversammlung
ein. In der Einladung hieß es, dass auf der Grundlage eines beigefügten
Angebots für einen Verwaltervertrag der frühere Verwalter erneut zum Verwalter bestellt
werden und mit einer Vollmacht nach dem der Einladung beigefügten Muster versehen werden
sollte.
Auf der Wohnungseigentümerversammlung wurde der frühere Verwalter auf der Grundlage
seines Angebots für den Verwaltervertrag erneut zum Verwalter für fünf Jahre bestellt. Ein
Wohnungseigentümer erhob Anfechtungsklage u. a. mit der Begründung, Alternativangebote
anderer Verwalter seien nicht eingeholt worden.

Entscheidung

Nachdem bereits Amtsgericht und Landgericht den Bestellungsbeschluss für wirksam
angesehen haben, bestätigt der BGH diese Entscheidung. Da der Einladung bereits das
Vertragsangebot des wieder zu bestellenden Verwalters beigelegen hatte, war dies
ausreichend. Es musste nicht ausdrücklich in der Einladung darauf hingewiesen werden, dass
eine Diskussion in der Versammlung darüber stattfinden könne. Nicht erforderlich war weiter,
dass Alternativangebote anderer Verwalter eingeholt wurden und diskutiert werden sollten.
Wie der BGH ausführt, ist bei einer Neubestellung eines Verwalters die Einholung von
Alternativangeboten geboten, nicht aber bei einer Wiederbestellung des amtierenden
Verwalters. Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn sich seit der Erstbestellung des
amtierenden Verwalters der Sachverhalt geändert hat. Sind beispielsweise die
Wohnungseigentümer oder erhebliche Teile der Wohnungseigentümergemeinschaft mit der
Arbeit des bisherigen Verwalters nicht mehr zufrieden oder besteht Veranlassung, seine
Honorierung zu überprüfen, so kann die Einholung von Alternativangeboten erforderlich sein.
Diese sollten dann aber nicht vom Verwalter, sondern vom Verwaltungsbeitrat oder von
einzelnen Wohnungseigentümern eingeholt werden. Erfüllt ein Verwalter seine Aufgaben
ordnungsgemäß, entspricht es auch ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn er wiederbestellt
wird, selbst wenn er etwas teurer zu honorieren ist als andere Verwalter. Nur dann, wenn ein
spürbar höheres Honorarverlangen zu anderen Verwaltern gegeben ist, kann die
Wiederbestellung anfechtbar sein.

Fazit

Für die Wohnungseigentümer gilt ebenso wie für einen Alleineigentümer das Gebot der
Wirtschaftlichkeit. Bei der Erteilung von Werk- oder Dienstaufträgen wird es die Kostenfrage
gebieten, Alternativangebote einzuholen. Dabei hat insbesondere bei der Neubestellung eines
Verwalters die Wohnungseigentümerversammlung einen Ermessensspielraum und ist nicht
gehalten, den billigsten Verwalter zu bestellen, wenn Vorzüge eines anderen Verwalters für
diesen sprechen. Bei der Wiederbestellung eines Verwalters, mit dessen Arbeit im
Wesentlichen Einverständnis besteht und damit ein reibungsloses Funktionieren der
Wohnungseigentümergemeinschaft sichergestellt ist, ist die Frage des Entgelts nicht der
wichtigste und einzige Gesichtspunkt. Hier macht die Erfahrung und Kenntnis der erbrachten
Verwalterleistungen weitere Angebote überflüssig, auch wenn der Verwalter etwas teurer sein
sollte.