Versorgungssperre: Darf der Vermieter nach Vertragsende die Lieferung von Heizwärme einstellen?

(Kammergericht, 6.9.2007 – 8 U 49/07)

Sachverhalt

Es geht um gemietete Geschäftsräume. Der Mieter zahlt von Januar bis August
2007 keine Miete mehr. Daraufhin kündigt der Vermieter fristlos wegen Zahlungsverzugs. Der
Mieter hält die Kündigung für unwirksam und zieht nicht aus. Daraufhin droht der Vermieter
mit der Einstellung der Versorgung mit Heizwärme. Der Mieter klagt auf Unterlassung der
Versorgungseinstellung.

Rechtlicher Hintergrund

Trotz Beendigung des Mietverhältnisses darf der Vermieter nicht
eigenmächtig mit den Mieträumen verfahren, also zum Beispiel einfach räumen. Er greift
damit nämlich das gesetzlich geschützte Besitzrecht seines Mieters an. Der Mieter kann sich
dann mit einer einstweiligen Verfügung wehren. Der Vermieter muss deshalb Räumungsklage
erheben und den Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen, wenn der Mieter nicht
freiwillig räumt. Streitig ist aber, ob der Vermieter nach beendetem Mietverhältnis weiterhin
verpflichtet ist, den Mieter mit Wasser und Wärme zu versorgen. Bis auf das Kammergericht
in Berlin sind nämlich alle anderen Obergerichte der Ansicht, dass der Vermieter den Mieter
weiter zu versorgen hat, und zwar selbst dann, wenn der Mieter auch nach der Kündigung
wegen Zahlungsverzugs nicht zahlt.

Was sagt das Gericht?

Das Kammergericht bleibt bei seiner Meinung: Nach beendetem
Mietverhältnis muss der Vermieter den Mieter nicht mehr mit Heizwärme versorgen. Das gilt
unabhängig davon, ob der Mieter im Zahlungsverzug mit Mieten oder Nebenkosten ist oder ob
er jetzt pünktlich alle Zahlungen leistet. Das Kammergericht argumentiert: Mit dem
Mietverhältnis endet auch die Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter den vertragsgemäßen
Gebrauch der Mietsache gemäß den mietrechtlichen Bestimmungen zu gewähren. Grund: Es
gibt eben keinen Mietvertrag mehr.
Nach Ansicht des Kammergerichts, ist es nämlich ähnlich wie beim Verhältnis Miete und
Nutzungsentschädigung: Nach beendetem Mietverhältnis schuldet der Mieter nicht mehr
Miete, sondern Nutzungsentschädigung. Daher kann er auch nicht mehr die Miete mindern.
Taucht ein Mangel auf, muss der Mieter gleichwohl die volle Nutzungsentschädigung zahlen,
eben weil der Vermieter nicht mehr den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache nach den
mietrechtlichen Bestimmungen schuldet.

Praxishinweis

Die Entscheidung gilt vorerst nur für Gewerbemietverhältnisse in Berlin! Ein
Landgericht außerhalb hat aber schon nachgezogen: LG Heilbronn! (18.12.2007 – 2 O
448/07). Es bleibt also spannend, wann und wie der BGH entscheidet. Wir werden Sie
informieren!