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Vermieterpfandrecht: Wann schuldet der Mieter keine Nutzungsentschädigung mehr?

(OLG Rostock, Beschl. v. 8.6.2007 – 3 W 23/07)

Der Fall

Der Vermieter kündigt ein Gewerbemietverhältnis. Da der Mieter noch Mietschulden
hat, übt der Vermieter mit Schreiben vom August 2004 sein Vermieterpfandrecht an einzelnen
Gegenständen in den Mieträumen aus. Erst im November 2004 erhält er die Mieträume
zurück. Bis März 2005 befinden sich noch einzelne Gegenstände des Mieters in den Räumen.
Der Vermieter verlangt daher für die Zeit September 2004 bis März 2005 eine
Nutzungsentschädigung in Höhe der ehemals gezahlten Monatsmiete. Der Mieter weigert sich.
Der Vermieter erhebt Zahlungsklage.

Rechtlicher Hintergrund

Nach Beendigung des Mietverhältnisses schuldet der Mieter keine
Mietzahlungen mehr. Wenn der Mieter die Mietsache jedoch danach „vorenthält“, kann der
Vermieter unter zwei Voraussetzungen Nutzungsentschädigung verlangen, nämlich:
• Der Mieter gibt die Mieträume nicht zurück
• Der Vermieter hat einen sog. Rücknahmewillen, d.h., er will die Mieträume auch
tatsächlich geräumt zurückhaben.

Was sagt das Gericht?

Die Zahlungsklage des Vermieters scheitert. Nach Ansicht des
Gerichts kann der Vermieter für die Zeit von September 2004 bis März 2005 keine
Nutzungsentschädigung verlangen. Zwar erhielt der Vermieter die Räume erst im November
2004 zurück. Wegen des Vermieterpfandrechts an den verschiedenen Inventarstücken durfte
der Mieter dieses Inventar aber gerade nicht aus den Mieträumen entfernen. Damit durfte er
auch nicht – jedenfalls nicht vollständig – räumen. Weitere Konsequenz: Der Vermieter
hindert den Mieter, die Räume vollständig zu räumen, und das bedeutet, dass er nicht mehr
den erforderlichen Rücknahmewillen hat. Folge: Ab November schuldet der Mieter keine
Nutzungsentschädigung mehr.

Praxishinweis

Trotz dieser – für den Vermieter – negativen Folgen kann die Ausübung des
Pfandrechts für ihn auch in der Räumungsvollstreckung sehr hilfreich sein. Damit spart er sich
nämlich beim „Berliner Räumungsmodell“ Kostenvorschüsse des Gerichtsvollziehers (für
Abtransport und Einlagerung) in erheblicher Höhe. Der Fall zeigt aber: Die Berliner Räumung
kann auch nachteilig sein und zum Verlust der Nutzungsentschädigung führen! Deshalb sollte
vor Ausübung des Pfandrechts sorgfältig abgewogen werden, welcher Vorteil schwerer wiegt –
insbesondere bei solchen Mietern, die noch zahlungskräftig sind.

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