Unwirksame Schönheitsreparaturklausel: Kann der Vermieter einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete verlangen?

BGH, Urteil vom 09.07.2008; VIII ZR 181/07

Der Fall

Die vereinbarte Schönheitsreparaturklausel ist unwirksam. Daher bietet der Vermieter seinem Mieter an, stattdessen eine wirksame Klausel zu vereinbaren. Darauf will der Mieter aber nicht eingehen. Deswegen erhöht der Vermieter die Miete nicht nur bis zur „Mietspiegel-“Miete. Er verlangt vielmehr darüber hinaus einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen in Höhe von 0,71 EUR/qm. Der Mieter lehnt ab. Der Vermieter klagt auf Zustimmung.

Rechtlicher Hintergrund

Viele Vermieter wurden durch die Rechtsprechung des BGH zur Unwirksamkeit von Renovierungsklauseln grundlegend: BGH, 29.06.2004; VIII ZR 361/03) überrascht und müssen nun die Schönheitsreparaturen selbst tragen. Deshalb überlegen sie, einen „Zuschlag“ zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach Mietspiegel zu fordern, weil die Mietspiegel auf der Annahme beruhen, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen selbst erledigt.

Was sagt das Gericht?

Der BGH lehnt einen solchen Zuschlag ab. Der Vermieter kann im Rahmen der Mieterhöhung nach § 558 BGB nur eine Zustimmung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete fordern. Nicht fordern kann er hingegen einen darüber hinausgehenden Zuschlag. Maßstab bei der Berechnung der ortsüblichen Miete sind die tatsächlichen örtlichen Marktverhältnisse. Diese sehen zwar im Regelfall eine Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter vor. Der Mieter hat jedoch zumeist die Möglichkeit, die Schönheitsreparaturen selbst und zu einem späteren Zeitpunkt durchzuführen. Der BGH kann nicht feststellen, dass sich bei einer anderen Mietstruktur – Schönheitsreparaturen trägt der Vermieter – die Zahlung monatlicher Renovierungsaufschläge durchgesetzt hätte. Auf fiktive Marktverhältnisse – so der BGH – darf man nicht abstellen.

Ausblick: Der Mieter hat bereits renoviert:

Als nächstes wird der BGH klären müssen, ob der Vermieter dem Mieter Ersatz leisten muss, wenn der Mieter seine Wohnung in der irrigen Annahme renoviert hat, er sei zur Renovierung verpflichtet. Diese Frage ist noch offen.

Sozialwohnungen

Für Sozialwohnungen richtet sich die Frage nach den Konsequenzen einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel nach dem Kostenmietrecht. Danach ist die Kostenmiete 8,50 €/p.a. = 0,71 €/m²/Mt höher anzusetzen, wenn der Vermieter die Schönheitsreparaturen selbst zu tragen hat. Wenn der Vermieter – wie üblich – vereinbart hat, dass er die jeweils maßgebende Kostenmiete verlangen darf, sollte der Vermieter die entsprechende, einseitige Mieterhöhung durchsetzen können.