Unterscheidung zwischen Instandhaltung und Instandsetzung von Gemeinschafts-eigentum

BGH, Urteil vom 09.12.2016; V ZR 124/16

Unterscheidet die Gemeinschaftsordnung begrifflich zwischen Instandhaltung und Instand-setzung von Bauteilen, die zum Gemeinschaftseigentum gehören, und weist sie nur die Pflicht zu deren Instandhaltung einem Sondereigentümer zu, ist die Instandsetzung im Zweifel Sache der Gemeinschaft.

Ein Wohnungseigentümer kann den Schaden, die ihm nach § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG zu ersetzen ist, fiktiv in Höhe des Nettobetrages der Reparaturkosten abrechnen, wenn er ihn in Eigenarbeit beseitigt.

Sachverhalt

Der Kläger ist Wohnungseigentümer eines im Hof der Wohnanlage stehenden Einfamilienhauses. Darin verläuft in einer Zwischendecke ein warmwasserführendes Rohr der gemeinschaftlichen Heizungsanlage. Die Heizungsanlage befindet sich im Heizungsraum eines anderen Gebäudes der Wohnungseigentumsanlage, in dem die Absperrmöglichkeit für das Rohr angebracht ist.

In der Teilungserklärung heißt es in § 4 wie folgt:

„1. Die Kosten der Instandhaltung der zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Teile des Gebäudes (insbesondere Wände, Decken, Böden, Türen, Fenster, Rollläden) einschließlich der äußeren Fenster, … trägt, soweit sich diese im Bereich zum Sondereigentum der Wohnung Nr. 3 gehörenden Räumlichkeiten befinden, der Eigentümer der Wohnung Nr. 3, einschließlich der über diesem Wohnungseigentum liegenden Dachkonstruktion mit Dach, … . Die Kosten der Instandhaltung aller Ver- und Entsorgungsleitungen trägt, soweit diese Leitungen nur von einem Eigentümer genutzt werden, derjenige Eigentümer allein, der die Leitungen allein nutzt.“

Des Weiteren ist in der Teilungserklärung geregelt, dass die Instandhaltung von demjenigen Eigentümer zu veranlassen ist, der die Kosten der Instandhaltung zu tragen hat.

Das warmwasserführende Rohr in der Einheit Nr. 3 des Klägers brach. Durch das ausdringende Wasser wurde die Zwischendecke durchfeuchtet.  Die Reparatur des Rohres wurde von der Gemeinschaft beauftragt und durchgeführt. Die Schäden an der Zwischendecke beseitigte die Gemeinschaft nicht. Der Kläger führte diese Arbeiten in Eigenregie durch und verlangt die Kosten, die er aufgrund eines Kostenvoranschlages eines Fachunternehmens berechnet.

Entscheidung

Der BGH führt aus, dass die Wasserleitung zum Gemeinschaftseigentum gehört. Für die dingliche Zuordnung insoweit bleibt außer Betracht, dass ein Teil des Leitungsnetzes, der sich im Bereich des Sondereigentums des Klägers befindet, nur dessen Sondereigentumseinheit versorgt.

Bei der durchfeuchteten Zwischendecke handelt es sich dagegen nicht um Gemeinschaftseigentum. Deckenverkleidungen innerhalb des Sondereigentums stehen im Sondereigentum. Nach der von § 21 Abs. 5 Ziffer 2 abweichenden Regelung in der Teilungserklärung obliegt vorliegend dem Sondereigentümer die Instandhaltung der zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Teile des Gebäudes, die sich im Bereich seines Sondereigentums befinden, d.h. auch der Versorgungsleitungen. Die Reparatur einer gebrochenen Wasserleitung gehört begrifflich zur Instandsetzung. Eine eindeutige Zuordnung auch der Instandsetzung der Ver- und Entsorgungsleitungen auf den Sondereigentümer lässt sich der Teilungserklärung nicht entnehmen. Diese war vielmehr von der Gemeinschaft durchzuführen und von der Gemeinschaft zu zahlen. Die Auslegung der differenzierenden Regelungen in § 4 der Teilungserklärung ergibt, dass der Begriff der Ver- und Entsorgungsleitungen eng zu verstehen ist und nicht die Instandsetzung erfasst. Die Gemeinschaft hatte die Reparatur dementsprechend zutreffend auch in Auftrag gegeben.

Der Kläger kann, da die Zwischendecke von ihm instand gesetzt wurde, für seine Kosten einen Ersatzanspruch gem. § 14 Abs. 4 geltend machen, wenn die Zwischendecke auf Grund des Wasserrohrbruchs beschädigt wurde. Dieser Ersatzanspruch des Klägers hätte demgemäß nicht bestanden, wenn die Zwischendecke schon früher wegen Durchfeuchtung beschädigt gewesen wäre, was vom Kläger bestritten wird.

Die Kosten, die dadurch entstanden sind, das für die Reparatur der Leitung die Zwischendecke geöffnet und wieder geschlossen werden musste, kann der Kläger ersetzt verlangen, wenn erst durch den Wasserrohrbruch die Zwischendecke beschädigt wurde.

Dem Geschädigten steht ein Anspruch auf Naturalrestitution gem. § 249 BGB zu. Er kann den für die Beseitigung eines Sachschadens erforderlichen Aufwand fiktiv abrechnen, unabhängig davon, ob er den Schaden nicht oder selbst bzw. durch ein Familienangehörigen beseitigt.

Der Rechtsstreit ist vom BGH an das Berufungsgericht zurückgewiesen, um zu klären, ob die Zwischendecke vor dem Wasserrohrbruch unbeschädigt war und ob die vom Kläger geltend gemachten Reparaturkosten angemessen waren.

Fazit

Die Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt nach § 25 Abs. 5 Nr. 2 WEG der Gemeinschaft. Nur durch eine Vereinbarung können die Wohnungs-eigentümer hiervon abweichen. Wird in der Teilungserklärung die Zuständigkeit und auch die Kostentragung abweichend vom Gesetz geregelt, ist im Einzelfall zu klären, ob eine Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahme erforderlich ist. Erst danach wird zu klären sein, wer für die Maßnahme zuständig und verantwortlich ist bzw. wer die Kosten zu tragen hat.