Umsatzsteuer: Muss der Gewerbemieter die vereinbarte Umsatzsteuer auch dann zahlen, wenn gar keine Umsatzsteuer anfällt?

Ist eine Nettomiete zuzüglich Mehrwertsteuer vereinbart, schuldet der Mieter
grundsätzlich nur die Nettomiete, wenn die Vermietung umsatzsteuerfrei ist. Etwas
anderes gilt aber, wenn die Bruttomiete unabhängig von einer Umsatzsteuerpflicht
der Vermietung als Endpreis gelten soll. Eine solche Vereinbarung kann vorliegen,
wenn der Mieter
o bei Vertragsabschluss die Zahlung des Gesamtpreises unabhängig von einer
Umsatzsteuerpflicht des Vermieters zugesagt hat und
o die Bruttomiete über mehrere Jahre vorbehaltlos zahlt.

(BGH 21.1.2009 – XII ZR 79/07)

Der Fall

Die Mieterin von Büroräumen ist Trägerin der gesetzlichen Krankenversicherung. In
ihrem Mietvertrag heißt es: „Die Grundmiete beträgt monatlich 18.710 DM zzgl. jeweils
gültige Mehrwertsteuer, zur Zeit 15 %: DM 21.516,78. Der Betrag der Grundmiete errechnet
sich aus einem Preis von 25 DM/m² zuzüglich der jeweils gültigen Mehrwertsteuer“. Über drei
Jahre lang zahlt der Mieter die Miete einschließlich des Mehrbetrags „Umsatzsteuer“. Als sie
bemerkt, dass die Vermietung nicht umsatzsteuerpflichtig ist, verweigert sie die Zahlung des
Mehrbetrags. Der Vermieter klagt bei den Untergerichten ohne Erfolg und legt dann Revision
ein.

Was sagt das Gericht?

Die Revision des Vermieters hat Erfolg!
Die Vermietungsumsätze sind nach § 4 Nr. 12a UStG von der Umsatzsteuer befreit. Darauf
kann der Vermieter auch nicht gemäß § 9 I1 UStG verzichten; denn der Mieter ist kein
Unternehmer und nutzt auch nicht für unternehmerische Zwecke, § 2 III 1 UStG.
Damit geht die Pflicht zur Zahlung der Umsatzsteuer ins Leere. Denn eine irrtümlich
getroffene Preisabsprache „zzgl. Mehrwertsteuer“ ist im Zweifel so auszulegen, dass eine nicht
anfallende Mehrwertsteuer vom Schuldner auch nicht zu zahlen ist (BGH, 19.6.1990 – XI ZR
280/89). Andererseits kann der Vertrag auch so auszulegen sein, dass die Miete zzgl.
Mehrwertsteuer als Endpreis unabhängig von der Kalkulationsgrundlage (Nettobetrag zzgl.
MwSt.) zu zahlen ist. Dafür spricht auch, dass der Mieter den Gesamtpreis mehr als 3 Jahre
lang vorbehaltlos gezahlt hat.

Praxishinweis

Die Entscheidung zeigt: Die Umsatzsteuer- und Optionsklauseln sind
besonders knifflig. Es lohnt sich, den Vertrag vor Unterzeichnung noch einmal prüfen zu
lassen.