Schriftform: Wie muss eine GmbH den Mietvertrag unterzeichnen?

(BGH, U. v. 19.9.2007 – XII ZR 121/05)

Sachverhalt

Es geht um einen Mietvertrag über Gewerberäume. Im Mietvertrag ist eine Festlaufzeit
bis 31.12.2010 vereinbart. Als Mieterin ist eine GmbH angegeben mit dem Zusatz
„vertreten durch A und B“. Tatsächlich unterschreibt für den Mieter jedoch eine dritte
Person: „i.V. von C“.

Der Vermieter kündigt den Mietvertrag fristlos wegen Zahlungsverzugs und verlangt
die Nachzahlung von mehreren offenen Mieten. Der Mieter ist der Ansicht, der
Mietvertrag wahre nicht die gesetzliche Schriftform. Deshalb habe er vorzeitig zum
30.4.2003 kündigen können; für entgangene Mieten nach diesem Zeitpunkt hafte er
nicht.

Was sagt das Gericht?

Doch, er haftet auch für die Mieten nach dem 30.4.2003.
Die Schriftform des Mietvertrags ist gewahrt. Der Mietvertrag ist folglich wirksam bis
zum 31.12.2010 befristet und kann vorher nicht ordentlich gekündigt werden. Ist
eine GmbH alleiniger Mieter oder Vermieter, muss die Person, die den Mietvertrag
unterschreibt, keinen Vertretungszusatz angeben; gleichgültig ob der
Geschäftsführer oder ein Dritter unterzeichnet. Denn es ist dann offensichtlich, dass
die Person nicht im eigenen Namen, sondern im Namen der GmbH den Mietvertrag
unterzeichnet.

Praxishinweis

Die gesetzliche Schriftform für Mietverträge, die länger als für ein Jahr abgeschlossen
sind, stellt immer wieder eine Stolperfalle für Gewerbemietverträge dar. Zwar hat der
BGH die Einhaltung der Schriftform bei Verträgen mit einer GmbH nun sehr vereinfacht.
Besteht der Mietvertrag aber mit mehreren Personen oder mit einer GbR, bleibt es bei
den strengen Grundsätzen:

Unterzeichnet nur eine Person ohne klarstellenden Vertretungszusatz, ist die
Schriftform nicht eingehalten! Grund: Es ist nicht ersichtlich ist, ob der
„Unterzeichner“ nur für sich oder zugleich auch in Vertretung für andere
Vertragsbeteiligte unterzeichnet (BGH, 6.4.2005 – XII ZR 132/03). Konsequenz: Der
Mietvertrag gilt als auf unbefristete Zeit geschlossen und kann von jeder Partei
jederzeit mit den gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt werden.