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Schönheitsreparaturen: Wann ist eine Quotenabgeltungsklausel unwirksam?

(BGH, U. v. 5.3.2008 – VIII ZR 95/07)

Der Fall

Ein Wohnungsmietvertrag enthält folgende Formularklausel:

„Die Mieträume sind … in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger
Vornahme der Schönheitsreparaturen – vgl. § 8 Ziff. 2 – befinden müssen, wobei
aufgelaufene Renovierungsintervalle – vgl. § 8 Ziff. 2 – vom Mieter zeitanteilig zu
entschädigen sind…“, und zwar nach Wahl des Mieters in Geld auf der Basis eines
Kostenvoranschlages oder durch fachgerechte Renovierung durch den Mieter.“

Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangt der Vermieter einen Kostenausgleich. Der
Mieter hält die Abgeltungsklausel für unwirksam.

Was sagt das Gericht?

Der BGH gibt dem Mieter Recht! Die Abgeltungsklausel ist
unwirksam. Sie benachteiligt den Mieter unangemessen, weil sie „nicht hinreichend klar und
verständlich“ ist. Unverständlich ist nach Auffassung des BGH, was unter einem
„angelaufenen“ Renovierungsintervall zu verstehen ist. Auch ist unklar, wie die Kostenquote
des Mieters („anteilig“) ermittelt werden soll. Das muss der Mieter aber alles wissen, um seine
Rechte und Pflichten genau bestimmen zu können.

Der BGH stellt in der Entscheidung darüber hinaus nochmals klar, dass der Vermieter nicht
darauf vertrauen kann, dass Formularklauseln, die der BGH früher einmal für wirksam
gehalten hat, immer wirksam bleiben. Oder anders ausgedrückt: Wer vorformulierte
Mietverträge benutzt, muss damit rechnen, dass der BGH seine Meinung ändert. Im konkreten
Fall hatte der BGH nämlich früher eine vergleichbare Klausel für wirksam gehalten. Einen
Vertrauensschutz darf der Vermieter daraus nicht ableiten. Grund: Der Vermieter, der den
Vorteil eines Mustervertrags nutzt, trägt auch das Risiko, dass sich die Rechtsprechung des
BGH ändert.

Praxishinweis

Es ist eine große Herausforderung, eine wirksame Quotenabgeltungsklausel
zu präsentieren. Sie muss nämlich nicht nur verständlich und ausgewogen sein, sondern auch
die unterschiedlichen Wohngewohnheiten des Mieters berücksichtigen, die sich letztlich nur im
Nachhinein durch einen Fachmann beurteilen lassen: Hat der Mieter die Wohnung „nur in
Pantoffeln betreten“ oder etwa durch starkes Rauchen intensiv genutzt? Wenn es um diese
Tatsachenfeststellungen geht, stellt sich natürlich auch die schwierige, unternehmerische
Frage, ob sich der Aufwand lohnt.

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