Räumungsvollstreckung: Ist auch der „vorgeschobene“ Untermieter zu räumen? Der Gerichtsvollzieher darf nur den im Räumungsurteil bezeichneten Räumungsschuldner (regelmäßig also den Mieter) „exmittieren“. Einen Untermieter, der im Urteil nicht genannt ist, darf er also nicht räumen! Dies gilt sogar dann, wenn der Mieter den Untermieter nur deshalb „hereingenommen“ hat, damit es nicht zur Zwangsräumung kommt.

(BGH, Beschluss vom 14.08.2008 – I ZB 39/08)

Rechtlicher Hintergrund

Der Vermieter kann aus Räumungstitel gegen den Mieter
grundsätzlich nur gegen den Mieter vollstrecken. Außerdem darf er gegen sog. Besitzdiener,
also Angestellte oder minderjährige Kinder vorgehen. Gegen „echte“ Mitbesitzer wie
Ehegatten, Hausbesetzer oder Untermieter benötigt er hingegen grundsätzlich ein
gesondertes Urteil. Immer wieder wird gefordert, dass man dem Vermieter den Weg über
einen neuen Prozess ersparen soll, wenn der Untermieter erst im Nachhinein „vorgeschoben“
wird. Die Diskussion wird teilweise mit heftigen Emotionen geführt!

Was sagt das Gericht?

Anlässlich einer Räumungsklage gegen einen Ladenbesitzer, hat der
BGH jetzt das o.g. Grundsatzurteil veröffentlicht. Im entschiedenen Fall hatte sich ein
Untermieter gegen die Vollstreckung gewehrt. Er argumentierte: „Ich habe (nach der
sofortigen Kündigung des Hauptmieters) einen wirksamen Untermietvertrag abgeschlossen.“
Der Vermieter, der das erst nach Verkündung des Räumungsurteils erfahren hat, will sich das
nicht gefallen lassen, und „geht durch alle Instanzen“. Der BGH gibt aber dem Untermieter
Recht: Staatlicher Zwang darf nur dann ausgeübt werden, wenn die Voraussetzungen zuvor in
einem förmlichen Prozessverfahren geprüft sind. Dieser Grundsatz gilt ohne Ausnahme. Man
darf auch – so der BGH – eine etwa betrügerische Zusammenarbeit zwischen Mieter und
„Untermieter“ nicht dem Gerichtsvollzieher zur Prüfung überlassen. Diese Fragen sind vom
Richter zu klären, oder anders: Der Vermieter muss einen neuen Prozess gegen den
Untermieter anstrengen.

Praxishinweis

Gegen solche „einfallsreichen“ Räumungsverhinderungen ist der Vermieter in
der Vollstreckung nahezu wehrlos. Deshalb sollte er sich darauf konzentrieren, vor Beginn und
spätestens im Laufe des Räumungsprozesses zu prüfen, ob sich ein „blinder Passagier“
eingeschlichen hat, und dann die Klage ggf. erweitern. Außerdem kann er das Räumungsurteil
„umschreiben“ lassen, wenn mit öffentlichen Urkunden nachweisbar ist, dass nicht mehr der
Mieter, sondern der neue Untermieter in den Mieträumen haust. Eine solche öffentliche
Urkunde entsteht auch dann, wenn sich der Untermieter auf das neue BGH-Urteil beruft und
gegen die Räumung vorgeht. Die Entscheidung des Gerichts lautet dann nämlich, dass die
Räumungsvollstreckung gegen den Untermieter X einzustellen ist. Mit dieser Entscheidung
lässt sich das Räumungsurteil gegen den neuen Besitzer X umschreiben, und dann hat der
Vermieter einen Räumungstitel gegen X in der Hand, wohlgemerkt ohne langwierigen Prozess!
Er muss dann allerdings darauf vertrauen, dass am Räumungstag nicht der Untermieter Y die
Türe öffnet!