Muss sich der WEG-Verwalter eine AGB-rechtliche Inhaltskontrolle des Verwaltervertrags gefallen lassen? Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist als Verbraucher zu qualifizieren und kann aus diesem Grunde die verbraucherschützenden Vorschriften des BGB – insbesondere die Inhaltskontrolle für Musterverträge – in Anspruch nehmen. Bei Verbrauchern hilft es dem Unternehmer (hier: WEG-Verwalter) nicht, wenn er den Vertrag nur einmal verwandt hat.

(OLG München, 25.9.2008 – 32 Wx 118/08)

Rechtlicher Hintergrund

Seit die Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähiger
Personenverband angesehen wird, stellt sich auch die Frage, ob sie auch die
verbraucherschützenden Vorschriften des BGB in Anspruch nehmen kann. Die Diskussion ist
kontrovers. Eine BGH-Entscheidung liegt nicht vor.

Der Fall

Der Verwaltervertrag einer Wohnungseigentümergemeinschaft enthält folgende
Regelung: „Die vom Verwalter erstellte Jahresabrechnung gilt gegenüber dem Verwalter als
genehmigt, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht innerhalb von 4 Wochen nach
Vorlage Einwendungen erhebt.“

Die Wohnungseigentümer nehmen ihren Verwalter auf Schadensersatz in Anspruch. Der
Verwalter beruft sich darauf, dass die Eigentümer es versäumt haben, innerhalb der 4-
Wochen-Frist gegen die Jahresabrechnung zu protestieren.

Was sagt das Gericht?

Das OLG gibt der Eigentümergemeinschaft Recht. Der Verwalter
kann sich nicht darauf berufen, dass die Gemeinschaft nicht rechtzeitig widerrufen und damit
anerkannt hat. Denn die entsprechende Klausel im Verwaltervertrag ist gem. § 310 Abs. 3
Nr. 2 BGB unwirksam. Der Verwalter hat den Vertrag „gestellt“, weil die Gemeinschaft keinen
Einfluss auf die Gestaltung des Verwaltervertrages nehmen kann, den der Verwalter nicht als
offen und jederzeit abänderbar behandelt. Der Verwalter kann auch nicht damit
argumentieren, dass er den Vertrag nur dieses eine Mal verwandt hat. Denn die
Eigentümergemeinschaft darf sich auf das Verbraucherprivileg berufen. Danach gilt das
Vertragswerk auch dann als Mustervertrag, wenn es nur ein einziges Mal benutzt werden
sollte. Die Eigentümergemeinschaft gilt dabei als Verbraucher, weil ihre Mitglieder aus
natürlichen Personen bestehen.

Praxishinweis

Man hätte den vorliegenden Fall zwar auch anders lösen können: nach dem
Gesetzeswortlaut ist Verbraucher immer nur eine natürliche Person und kein Personenverband.
Die Entscheidung zeigt aber, dass der Verwalter gut beraten ist, seinen Verwaltervertrag so zu
fassen, dass er auch in Grenzfällen wasserdicht ist.