Mietzahlung durch Jobcenter: Kann der Vermieter bei wiederholt unpünktlicher Zahlungsweise kündigen?

Übernimmt das Jobcenter die Miete, berechtigen auch häufig verspätete Jobcenter-
Zahlungen den Vermieter nicht zur außerordentlichen Kündigung.

(BGH, 21.10.2009 – VIII ZR 64/09)

Der Fall

Eine Familie mietet ein Reihenhaus. Nachdem der Alleinverdiener auszieht,
übernimmt das Jobcenter die Mietzahlungen. Die Mietzahlungen gehen jedoch immer ein paar
Tage verspätet beim Vermieter ein (im April am 11., im Mai am 7., im Juni am 6. und im Juli
am 8.). Obwohl der Vermieter die unpünktliche Zahlungsweise abmahnt, ist das Jobcenter
nicht bereit, die Miete früher anzuweisen. Der Vermieter kündigt fristlos und erhebt
Räumungsklage.

Rechtlicher Hintergrund

Erhält der Mieter Leistungen durch die Agentur für Arbeit
(„Jobcenter“), beinhalten diese regelmäßig auch die Mietzahlungen. Dabei kommt es häufig zu
Verzögerungen beim Job-Center – sei es bei den Zahlungen an den Mieter oder sei es bei
Direktzahlungen an den Vermieter. In diesen Fällen dreht sich alles um die Frage: Kann der
Vermieter wegen wiederholt unpünktlicher Zahlungen kündigen?

Was sagt das Gericht?

Der Vermieter scheitert vor dem BGH. Das Gericht hält die
Kündigung für unwirksam. Zwar sind die Mieten seit April 2008 unpünktlich beim Vermieter
eingegangen. Jedoch müssen bei der Prüfung, ob eine fristlose Kündigung berechtigt ist, alle
Umstände des Einzelfalls gewürdigt werden. Insbesondere ist zugunsten des Mieters zu
berücksichtigen, dass er wegen der geänderten persönlichen und finanziellen Verhältnisse auf
die Leistungen des Jobcenters angewiesen ist, und dass das Jobcenter nicht bereit ist, die
Miete rechtzeitig anzuweisen. Ein eventuelles Verschulden des Jobcenters kann dem Mieter
nicht zugerechnet werden. Denn das Jobcenter ist nicht „Erfüllungsgehilfe“ des Mieters. Es
übernimmt vielmehr „hoheitliche Aufgaben der Daseinsfürsorge“. Dabei macht es keinen
Unterschied, ob es die Miete zunächst an den hilfebedürftigen Mieter oder direkt an den
Vermieter zahlt.

Praxishinweis

Auch wenn nun endlich Klarheit zu dieser Frage herrscht, kann nicht
geleugnet werden, dass durch dieses Urteil hoheitliche Daseinsfürsorge auf dem Rücken der
Vermieter betrieben wird. Denn dieser kann durch unpünktliche Zahlungen selbst ordentlich in
die Bredouille kommen, wenn die Zahlungstermine der Banken anstehen.