Mietkaution bei Gewerbemieten: Darf man mehr als drei Monatsmieten vereinbaren?

Im Gewerbemietrecht kann auch eine Kaution von 5 Monatsmieten vereinbart
werden. Das gilt auch bei ganz kurzen Laufzeiten (hier: 1-3 Jahre).

(OLG Düsseldorf, 28.5.2009 – I-10 U 2/09)

Der Fall

Ein Gastronom mietet Gewerberäume zum Betrieb einer Gaststätte an. Der auf ein
Jahr befristete Formular-Mietvertrag sieht zwei Verlängerungsoptionen für je ein Jahr
zugunsten des Mieters vor. Auch wird eine Kaution in Höhe von 5 Monatsmieten (insgesamt
16.000 EUR) vereinbart. Später geraten Vermieter und Mieter wegen angeblicher Mängel in
Streit: Der Mieter mindert die Miete und der Vermieter zieht die Kaution. Der Mieter ist der
Meinung, dass die Kautionsvereinbarung sittenwidrig ist und verlangt Rückzahlung.

Rechtlicher Hintergrund

Bei Wohnraummietverträgen ist die vom Mieter zu erbringende
Kaution auf drei Monatsmieten gesetzlich begrenzt (§ 551 Abs. 1 BGB). Diese gesetzliche
Norm gilt bei Gewerbemietverträgen nicht. Daher ist es umstritten, ob der Vermieter von
Gewerbemietraum eine höhere Kaution verlangen darf, und wenn ja, wie hoch.

Was sagt das Gericht?

Der Vermieter gewinnt! Nach Ansicht des OLG Düsseldorf ist die
Kautionsvereinbarung wirksam, insbesondere ist sie nicht wegen ihrer Höhe sittenwidrig.
Grund: Im Gewerbemietrecht ist die Kautionshöhe – anders als im Wohnraummietrecht –
nicht auf die dreifache Monatsmiete beschränkt. Vielmehr können die Parteien sie frei
vereinbaren. Entsprechend wird eine Kaution von 6-7 Monatsmieten im Hinblick auf die
Risiken des Vermieters für zulässig gehalten. Deshalb ist eine Kaution von 5 Monatsmieten
unbedenklich. Das gilt insbesondere wegen der zwar kurzen, aber zweimal verlängerbaren
Vertragslaufzeit und wegen der hohen Kosten eines etwa erforderlichen Gerichtsverfahrens.

Praxishinweis

Der Vermieter von Gewerberäumen befindet sich bei der Kautionshöhe in
einem Dilemma: Will er seine Mietausfall-Risiken in vollem Umfang absichern, müsste er
eigentlich eine Kaution von 9-12 Monatsmieten vereinbaren
(2 Monate Mietrückstand – 1 Monat Überlegungszeit für fristlose Kündigung – 6 Monate
Räumungsrechtsstreit nebst Vollstreckung + 2 Monate Sicherheitszuschlag). Eine solche
Kaution ist am Markt aber nicht durchsetzbar. Außerdem könnte diese – ungewöhnliche –
Kautionshöhe von einem Gericht als sittenwidrig eingestuft werden. Ein Ausweg ist
wirtschaftlich daher nur über Mietnachlässe erreichbar, also entweder
• „weniger Miete und dafür sicherer“ oder
• „mehr Miete und dafür unsicherer“.