Mieterhöhung: Muss der Vermieter nach Vereinbarung einer Modernisierungsmieterhöhung ein Jahr bis zur nächsten Mieterhöhung warten?

Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung löst die Wartefrist des § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete auch dann nicht aus, wenn sie nicht auf einer einseitigen Mieterhöhungserklärung, sondern auf einer (hier: konkludenten) Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter beruht.

BGH, Urteil vom 09.04.2008; VIII ZR 287/06

Der Fall

Der Vermieter führt in der Wohnung Modernisierungsarbeiten aus. Mit Schreiben vom 25.3.2003 verlangt er deshalb eine Mieterhöhung zum 1.6.2003. Die Mieter antworten nicht, zahlen aber ab Juli 2003 einen Teil des geltend gemachten Erhöhungsbetrags mit der Tilgungsbestimmung „Modernisierungszuschlag Ju“. Im Mai 2004 erbittet der Vermieter eine weitere Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Dabei legt er als Ausgangsmietzins eine Nettomiete zugrunde, die sich aus der bis Juni 2003 gezahlten Miete plus dem „Modernisierungszuschlag Ju“ ergibt. Die Begründung: Der Mieter habe die Modernisierungsmieterhöhung teilweise durch vorbehaltlose Zahlung anerkannt. Der Mieter stimmt dem neuerlichen Mieterhöhungsverlangen nicht zu. Amts- und Landgericht geben ihm
Recht.

Die Entscheidung

Der BGH hält die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete für wirksam. Der Vermieter habe den richtigen Ausgangsmietzins zugrunde gelegt. Vermieter und Mieter hätten konkludent eine Mieterhöhung wegen der Modernisierungsarbeiten vereinbart. Das Angebot hierzu liege in der vorbehaltlosen Zahlung des „Modernisierungszuschlages Ju“ und die Annahme im neuerlichen Mieterhöhungsschreiben des Vermieters vom Mai 2004. Durch diese vertragliche Mieterhöhung seien Modernisierungsaufwendungen auf die Mieter umgelegt worden, die auch eine entsprechende förmliche Mieterhöhung nach § 559 BGB gerechtfertigt hätten. Deshalb sei auch die Wartefrist des § 588 Abs. 1 BGB nicht verletzt. Denn die in § 558 Abs. 1 Satz 3 vorgesehene Ausnahme von der Wartepflicht für Modernisierungsmieterhöhungen gelte auch für einvernehmliche Mieterhöhungen.

§ 558 BGB Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 – 560 werden nicht berücksichtigt.

§ 559 BGB Mieterhöhung bei Modernisierung
(1) Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung) […], so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Sinn und Zweck des § 559 BGB sei es, die Modernisierung alten Wohnbestandes zu fördern. Die erleichterte Umlage der Modernisierungskosten solle einen Anreiz zur Modernisierung auslösen. Dabei komme es nicht auf die Art und Weise der rechtlichen Umsetzung der modernisierungsbedingten Mieterhöhung an. Die Erleichterung der Mieterhöhung dürfe auch bei einer vereinbarten Mieterhöhung nicht durch die Jahresfrist oder die Kappungsgrenze teilweise wieder neutralisiert werden. Andernfalls wäre der Vermieter im Ergebnis gezwungen,
Modernisierungsmieterhöhungen ausschließlich auf förmlichen Weg und notfalls gerichtlich durchzusetzen, nur um sich die Möglichkeit einer künftigen Anpassung der Miete nach § 558 BGB zu erhalten.

Daran habe sich auch durch die Mietrechtsrechtsreform nicht geändert. Zwar seien geringfügige sprachliche Änderungen in § 558 BGB vorgenommen worden; diese seien jedoch rein redaktioneller Natur gewesen (Verweis auf BT-Drucks. 14/4553, S. 54, 87).

Kommentar

Ein Urteil, das nicht nur im Sinne des Klimaschutzes zu begrüßen ist. Auch rechtlich ist kein sachlicher Grund für eine Differenzierung zwischen einer Modernisierungserhöhung auf Grund einseitigen Verlangens und einer freiwilligen
Vereinbarung zu erkennen.