Mieterhöhung: Kann die Mieterhöhung formell wirksam sein, wenn der Vermieter das falsche Mietspiegel-Rasterfeld angibt?

Für die formelle Ordnungsmäßigkeit einer Mieterhöhung reicht es aus, dass der Vermieter das seiner Meinung nach zutreffende Mietspiegelfeld angibt. Die Mieterhöhung ist also nicht nichtig, sondern nur teil-unwirksam, wenn das vom
Vermieter gewählte falsche Feld eine höhere ortsübliche Miete ausweist als das richtige Mietspiegelfeld. Das gilt auch dann, wenn der Mieter nicht erkennen kann, dass die Einordnung falsch war.

BGH, Urteil vom 11.03.2009; VIII ZR 316/07

Der Fall

Der Vermieter verlangt die Zustimmung zur Mieterhöhung. Im Mieterhöhungsverlangen gibt er an, dass die Wohnung in ein bestimmtes Tabellenfeld des qualifizierten Mietspiegels (Baujahr 1965 – 1972) einzuordnen ist. Das angegebene Feld ist aber falsch. Richtig wäre das Feld (Baujahr 1956 bis 1964). Mieter und Untergerichte halten die Mieterhöhung für formell unwirksam. Der Vermieter geht in die Revision.

Rechtlicher Hintergrund

Der BGH hat schon 2007 entschieden, dass der Vermieter nur das Mietspiegelfeld (Beispiel: „K 2“) angeben muss und nicht auch den Inhalt des Mietspiegelfeldes (Beispiel: „4,50 € – 5,78 €“). Dort hatte der Mieter noch die Möglichkeit, die
fehlenden Angaben durch Auswertung des allgemein zugänglichen Mietspiegels zu überprüfen. Anders im vorliegenden Fall: Hier kann der Mieter nicht feststellen, ob die Mietspiegel- Einordnung richtig ist.

Was sagt das Gericht?

Der VIII. Zivilsenat gibt dem Vermieter Recht! Nach seiner Meinung reicht es aus, dass der Vermieter bei Bezugnahme auf einen qualifizierten Mietspiegel das seiner Ansicht nach richtige Mietspiegelfeld angibt. Das Argument: Der Mieter kann anschließend prüfen, ob die Einordnung der Wohnung in dieses Mietspiegelfeld zutrifft, und ob die für die Wohnung geforderte Miete innerhalb der Spanne liegt.

Praxishinweis

Wieder einmal zeigt sich der BGH großzügig, wenn es um die formalen Anforderungen an die Mieterhöhung geht. Er zeigt sich auch großzügiger als bei der Betriebskostenabrechnung. Dort verlangt er mehr: Der durchschnittliche Mieter muss den Verteilerschlüssel für die einzelnen Kostenpositionen erkennen und seinen Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachprüfen können (BGH, 19.11.2008 – VIII ZR 295/07). Überspitzt lässt sich sagen: Unschädlich ist sowohl ein falscher Wohnungstyp (Einfamilienhaus statt 1-Zimmer-Wohnung) als auch eine falsche Gebäude-Altersklasse (Jahrgang 1990 – 2000 statt 1950 – 1960)! Eine Aufforderung zur nachlässigen Aufstellung von Mieterhöhungen ist das aber nicht. Denn fehlerhafte Mieterhöhungen und anschließende Korrekturen belasten das Vertrauen zwischen Vermieter und Mieter.