Kündigung wegen unpünktlicher Zahlung: Welche Mindestangaben muss das Kündigungsschreiben enthalten?

(LG Hamburg, 11.10.2007 – 307 S 31/07)

Der Fall

Es geht um ein Wohnungsmietverhältnis aus dem Jahre 1982. Der Mieter zahlt die
Miete unpünktlich. Der Vermieter möchte deswegen kündigen. Mit Schreiben vom September
2005 spricht er dann auch die Kündigung aus, die er mit „ständigen unpünktlichen
Mietzahlungen“ begründet. Konkret erwähnt er die unpünktliche Zahlung von zwei
Monatsmieten. Der Mieter protestiert. Es kommt zur Räumungsklage.

Rechtlicher Hintergrund

Nicht nur Mietschulden berechtigen den Vermieter zur Kündigung.
Er darf das Mietverhältnis darüber hinaus auch kündigen, wenn der Mieter die Miete ständig
unpünktlich zahlt. Allerdings muss der Vermieter in der Regel den Mieter vorher erfolglos
abgemahnt haben, d.h. er muss den Mieter auf die unpünktlichen Zahlungen hinweisen und
deutlich machen, dass er dies künftig nicht mehr dulden wird. Zahlt der Mieter nach einer
solchen Abmahnung weiterhin unpünktlich, kann der Vermieter das Mietverhältnis sowohl
fristlos als auch fristgemäß (also unter Einhaltung der Kündigungsfrist) kündigen. Die
Kündigung muss begründet werden.

Was sagt das Gericht?

Die Räumungsklage des Vermieters scheitert. Das Landgericht
Hamburg hält die Kündigung für unwirksam, weil sie nicht hinreichend begründet wurde. Dem
Kündigungsschreiben kann nämlich nicht entnommen werden, auf welche konkreten
unpünktlichen Mietzahlungen der Vermieter seine Kündigung stützt. Es erwähnt lediglich zwei
unpünktliche Monatsmieten. Das reiche als Kündigungsgrund bei einem so langen
Mietverhältnis nicht aus.

Praxishinweis

Ein sehr strenges Urteil. Aber es zeigt, dass bei „Unpünktlichkeits-
Kündigungen“ lieber zu ausführlich als zu knapp begründet werden sollte. Wie so häufig,
verschärfen die Untergerichte die formalen Anforderungen, wenn die Obergerichte inhaltlich
zugunsten der Vermieter entschieden haben.