Kündigung wegen Eigenbedarfs durch GbR zulässig

BGH, Urteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15

Sachverhalt

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung, die seit 1991 im Eigentum einer aus vier Gesellschaftern bestehenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts steht. Diese saniert das Anwesen seit 1994, wobei die Wohnung der Beklagten als einzige noch nicht saniert wurde. Im September 2013 kündigt die GbR den Mietvertrag und begründet dies mit Eigenbedarf für die Tochter eines der Gesellschafter. Dagegen wehren sich die Mieter. Die GbR erhebt Räumungsklage.

Entscheidung

Nachdem das Landgericht München zugunsten der Mieter entschieden und die Räumungsklage abgewiesen hatte, hebt der BGH die Entscheidung der Münchner Richter auf und verweist den Rechtsstreit zur weiteren Sachverhaltsaufklärung an das Landgericht zurück. Der BGH hält ausdrücklich an seiner bisherigen Rechtsprechung fest, wonach auch eine GbR zur Kündigung wegen Eigenbedarfs berechtigt ist. Der Zweck des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB bestehe darin, einen angemessenen Interessenausgleich zwischen den Vertragsparteien zu schaffen, indem der Mieter vor willkürlichen Kündigungen geschützt werde, der Vermieter jedoch auch die Befugnis habe, sich bei Vorliegen eines triftigen Grundes aus dem Mietverhältnis lösen zu können. Es gehe nicht darum – wie das Berufungsgericht angenommen hatte – den Mieter vor einem Verdrängungsrisiko durch eine unüberschaubare Anzahl von Personen auf Vermieterseite zu schützen. Daher könne die Norm auch analog auf den Eigenbedarf von Gesellschaftern oder deren Angehörigen angewendet werden. Eine Änderung seiner Rechtsprechung hat der BGH jetzt jedoch insoweit vorgenommen, als dass das Versäumnis des Vermieters, eine während der Kündigungsfrist frei gewordene Alternativwohnung dem Mieter anzubieten, nicht mehr zur Unwirksamkeit der ausgesprochenen Eigenbedarfs-Kündigung führt. Der Vermieter bleibe zwar weiterhin hierzu verpflichtet, ein Verstoß gegen diese Sorgfaltspflicht könne jedoch nur Schadensersatzansprüche, wie etwa für Umzugs- und Maklerkosten nach sich ziehen.

Praxishinweis

Eine GbR ist generell wie eine Vermietermehrheit zu behandeln. Auf die Zahl der
Gesellschafter kommt es nicht an. Es spielt auch keine Rolle, ob der Mieter die Gesellschafter
kennt.