Kein 10 % Sicherheitszuschlag bei Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen

BGH, Urteil vom 28.09.2011, VIII ZR 294/10

Sachverhalt

Die Kläger sind Mieter einer Wohnung in Berlin. Im März 2009 rechnet die Vermieterin über
die Betriebs- und Heizkosten für das Kalenderjahr 2008 ab. Aus der Abrechnung ergibt sich
eine Nachforderung zu Gunsten der Vermieterin. Diese verlangt nunmehr eine Anpassung der
monatlichen Vorauszahlungen. Deren Höhe ermittelt sie zunächst zutreffend nach dem
Ergebnis der Betriebskostenabrechnung geteilt durch 12 Monate. Gleichzeitig verlangt sie
jedoch von dem Mieter einen Sicherheitszuschlag von 10 % auf die bisher ermittelten Kosten.
Damit ist der Mieter nicht einverstanden. Seine gegen die Vermieterin erhobene
Feststellungsklage bleibt durch drei Instanzen erfolgreich.

Entscheidung

Der VIII. Senat des Bundesgerichtshofs weist die Revision in letzter Instanz zurück und stellt
in seiner Entscheidung klar, dass eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen nur
dann angemessen im Sinne von § 560 Abs. 4 BGB ist, wenn sie auf die voraussichtlich
tatsächlich entstehenden Kosten im laufenden Abrechnungsjahr abstellt. Die Grundlage für die
Anpassung der Vorauszahlungen sei dabei die letzte Betriebskostenabrechnung. Ein
„Sicherheitszuschlag“ von 10 % sei grundsätzlich nicht gerechtfertigt.

Praxishinweis

Bei der Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen kann der Vermieter nur dann eine
konkret zu erwartende Entwicklung der künftigen Betriebskosten berücksichtigen, dies jedoch
nur dann, wenn Preissteigerungen konkret zu erwarten stehen. Zutreffend weist der BGH
darauf hin, dass andernfalls kein Raum für einen abstrakten, nicht durch konkret zu
erwartende Kostensteigerungen für einzelne Betriebskosten gerechtfertigten
„Sicherheitszuschlag“ von 10 % verlangt werden kann. Die Grundlage für eine Anpassung
muss vielmehr bleiben, dass das Ergebnis der Betriebskostenabrechnung durch 12 Monate
geteilt wird.