Kaution: Wann verjährt der Kautionsanspruch des Vermieters?

(KG, Beschl. v. 3.3.2008 – 22 W 2/08)

Der Fall

In einem Gewerbemietvertrag wird vereinbart, dass die Kaution am 1.7.2003 zu
leisten ist. Der Vermieter verlangt die die Kaution aber erst am 26.2.2007, also nach fast vier
Jahren. Der Mieter beruft sich auf Verjährung. Der Vermieter klagt auf Zahlung.

Rechtlicher Hintergrund

Jeder weiß: Die Kaution sichert umfassend die Zahlungsansprüche
des Vermieters. Dazu gehören auch Nachforderungen aus
Betriebskostenabrechnungen oder Schadensersatzansprüche wegen unterlassener
Schönheitsreparaturen. Deshalb ist die Kaution grundsätzlich auch noch nach Beendigung des
Mietverhältnisses zu erbringen. Das sagt jedoch nichts dazu, wann der Kautionsanspruch des
Vermieters verjährt. Diese Frage stellt sich insbesondere deswegen, weil durch die
Schuldrechtsreform von 2001 die regelmäßige Verjährungsfrist von 30 auf drei Jahre
herabgesetzt wurde. Kann also der Kautionsanspruch auch schon während des noch laufenden
Mietverhältnisses verjähren? Oder anders gefragt: Wann beginnt die Verjährungsfrist zu
laufen: bei Vertragsbeginn (bzw. Zeitpunkt der Kautionsvereinbarung) oder bei Vertragsende?

Was sagt das Gericht?

Das Kammergericht gibt dem Mieter Recht. Die Verjährungsfrist
beginnt mit Mietvertragsabschluss (bzw. mit Zeitpunkt der Kautionsvereinbarung) zu laufen.
Der Kautionsanspruch des Vermieters kann danach also auch schon im laufenden
Mietverhältnis verjähren. Vorliegend war der Anspruch auf Sicherheitsleistung mit Ablauf des
31.12.2006 verjährt. Das Kammergericht begründet seine Entscheidung wie folgt: Nach dem
Gesetz ist zunächst zu fragen, wann der der Anspruch fällig geworden ist. Das war vorliegend
am 1.7.2003. Dann beginnt die Verjährung am Schluss dieses Jahres, hier also am
31.12.2003. Drei Jahre später endet die Verjährungsfrist, also am 31.12.2006!

Praxishinweis

Die Entscheidung gilt für Gewerbe- und Wohnraummietverträge
gleichermaßen. Versäumt eine Hausverwaltung, den Kautionsanspruch des Vermieters
innerhalb der Verjährungsfrist durchzusetzen, kann sie dem Vermieter schadensersatzpflichtig
sein. Verweigert der Mieter die Kautionszahlung, kann man entweder auf Zahlung klagen.
Daneben kommt auch eine fristlose Kündigung in Betracht (nach vorheriger Abmahnung).