Kaution und neuer Eigentümer: Schuldet der Erwerber die Kautionsrückzahlung in jedem Fall?

Der Grundstückserwerber schuldet nur dann die Rückzahlung einer Kaution, die er
vom Veräußerer nicht erhalten hat, wenn der Kaufvertrag nach dem 31.8.2001
(Inkrafttreten der Mietrechtsreform) abgeschlossen wurde.

(BGH, 8.7.2009 – VIII ZR 205/08)

Der Fall

Der Mieter zahlt eine Kaution von rd. 48.000 DM. Im Mai 2001 wird das Grundstück
verkauft. Im März 2002 wird der Käufer als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangt der Mieter vom Käufer die Rückzahlung der
Kaution. Der Käufer protestiert: „Ich habe die Kaution vom vormaligen Eigentümer gar nicht
erhalten und kann sie daher auch nicht herausgeben.“

Rechtlicher Hintergrund

Nach altem Recht musste der Käufer eine Kaution nur dann zurückzahlen, wenn er sie
vom Verkäufer auch erhalten hat. Anders nach der Mietrechtsreform zum 1.9.2001.
Mit dem neuen § 566a BGB haftet der Käufer für die Rückzahlung auch dann, wenn er sie nicht bekommen hat. Aber auf welches Rechtsgeschäft kommt es an? Hier stand zur Auswahl:
• Zeitpunkt des Kaufvertrags (Mai 2001). Folge: Anwendung altes Recht – Erwerber
haftet nicht für Kaution oder
• Zeitpunkt Eigentumsumschreibung im Grundbuch (März 2002). Folge: Anwendung
neues Recht – Erwerber haftet für Kaution.

Was sagt das Gericht?

Der Erwerber haftet nicht! Maßgeblicher Zeitpunkt für den Stichtag
1.9.2001 ist der Vertragsschluss (hier: Kaufvertrag im Mai 2001). Daher ist altes Recht
anzuwenden mit der Folge, dass der Erwerber nur haftet, wenn er die Kaution auch
tatsächlich erhalten hat. Da vorliegend der Erwerber die Kaution nicht ausgehändigt
bekommen hat, muss er sie also auch nicht dem Mieter zurückgeben. Dieses Ergebnis
begründet der BGH mit dem gesetzgeberischen Willen: Der Gesetzgeber wollte das
berechtigte Vertrauen eines Grundstückserwerbers schützen. Wenn aber der Kaufvertrag vor
dem 1.9.2001 abgeschlossen wurde, hatte der Erwerber keinen Anlass, die Kautionen zum
Thema der Vertragsverhandlungen zu machen.

Praxishinweis

Der neue Eigentümer muss die nicht erhaltenen Kautionen also nur unter
zwei Voraussetzungen zurückzahlen:
• Das Mietverhältnis muss nach dem 1.9.2001 beendet worden sein und
• Der Kaufvertrag muss nach dem 1.9.2001 abgeschlossen worden sein.
Vorteilhaft ist es, beim Kaufvertrag eine Haftentlassung des Verkäufers zu vereinbaren. Die
erforderliche Zustimmung der Mieter wird meist problemlos erteilt.