Kaution bei insolvent gewordenen Voreigentümern

Der Ersteher eines vermieteten Grundstücks hat die Verpflichtung zur Rückzahlung
der Mietsicherheit an den Mieter kraft Gesetztes auch dann, wenn der insolvent
gewordene Voreigentümer die vom Mieter erhaltene Mietsicherheit nicht getrennt
von seinem sonstigen Vermögen angelegt hat.

BGH, Urteil vom 07.3.2012, XII ZR 13/10

Sachverhalt

Der Mieter von gewerblichen Räumen zahlt eine vereinbarte Mietsicherheit von rund € 800,00
an den Vermieter, die dieser nicht getrennt von seinem sonstigen Vermögen anlegt. Nach
Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Vermieters ersteht der beklagte
Erwerber die durch die Insolvenz versteigerte Immobilie. Der Mieter verlangt von dem
Erwerber die Auszahlung der inzwischen rückzahlungsreifen Mietsicherheit. Das Amtsgericht
gibt der Klage statt, das Landgericht weist die Klage ab, lässt aber die Revision zum BGH zu.

Entscheidung

Die Versteigerungsbedingungen stellen fest, in welche Pflichten der Ersteher eintritt. Zu
diesen Pflichten gehört gemäß § 57 Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) die Verpflichtung zur
Rückzahlung einer vom Mieter gewehrten Sicherheit. Das im Versteigerungstermin
abzugebende Bargebot setzt die Erfüllung sämtlicher nach den Versteigerungsbedingungen zu
übernehmenden Pflichten voraus. Mit dem Zuschlag, so der BGH, geht die Pflicht für die
Rückzahlung der Mietsicherheit kraft Gesetzes auf den Ersteher über. Unter welchen
Voraussetzungen der Ersteher anschließend bei dem Voreigentümer Rückgriff nehmen kann,
ist hierbei ohne Belang, jedenfalls hängt die Pflicht zur Erfüllung der in die
Versteigerungsbedingungen fallenden Mieterrechte nicht davon ab.
Nach der Neufassung des § 566 a BGB übernimmt der Ersteher daher auch das
Insolvenzrisiko des früheren Vermieters, wenn dieser die Mietsicherheit weder insolvenzfest
angelegt hat noch an den Erwerber aushändigt. Der Erwerber hat volle Rückzahlungspflicht.

Fazit

Die Entscheidung des BGH beruht auf der Änderung der mieterschützenden Vorschrift des
§ 566 a BGB. Die nach früherem Recht (§ 572 BGB a.F.) gegebene
Tatbestandsvoraussetzung, dass die Sicherheit dem Erwerber ausgehändigt wird oder dieser
dem früheren Vermieter gegenüber die Verpflichtung zur Rückgewehr übernimmt, gilt nicht
mehr. Ist die Kaution nicht insolvenzfest angelegt, trägt der Ersteher das volle Insolvenzrisiko
insoweit.

Praxisempfehlung

In Zwangsversteigerungsverfahren hat der Erwerber peinlich darauf zu achten, dass die
Voraussetzungen des § 566 a BGB erfüllt sind. Eine Auskunft des zuständigen Rechtspflegers
kann insoweit behilflich sein. Es ist grundsätzlich nicht Sache des Mieters, auf eine vom
sonstigen Vermögen des Vermieters getrennte, insolvenzfest angelegte Mietsicherheit zu
achten.