Folgen einer Schlüsselrückgabe

Übernimmt der Vermieter im laufenden Mietverhältnis von einem Unternehmer
sämtliche Schlüssel des geräumten Mietobjekts und entzieht hierdurch dem Mieter
den Besitz, kommt er seiner Gebrauchsgewährungspflicht nicht nach; der Mieter
schuldet danach keine Miete mehr.
(OLG Rostock, Urteil vom 09.09.2010 – 3 U 50/10)

Was war geschehen?

Die Vermieterin einer Gaststätte verlangt von ihrem Mieter nicht gezahlte Miete. Das
Mietverhältnis war auf bestimmte Zeit – bis Januar 2008 – geschlossen. Mit Genehmigung der
Vermieterin waren die Räume untervermietet worden. Im Rahmen der Beendigung des
Untermietverhältnisses überreichten die Untermieter am 01.10.2005 sämtliche Schlüssel für
das Objekt der Vermieterin. Die Vermieterin macht gegenüber dem Mieter auch für die Zeit
nach dem 01.10.2005 Mietforderungen geltend. Dem folgt das Oberlandesgericht nicht.

Aus rechtlicher Sicht

Die Klägerin kann nach dem 01.10.2005 keine weiteren Mietzahlungen vom Mieter verlangen.
Da die Klägerin seit dem 01.10.2005 über sämtliche Schlüssel des Mietobjekts verfügte, ohne
diese an den Beklagten weiterzureichen, war dem Beklagten der Besitz entzogen und damit
der vertragsgemäße Gebrauch ab diesem Zeitpunkt nicht mehr gewährt worden. Die Klägerin
ist damit ihrer aus § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB bestehenden Verpflichtung zur
Gebrauchsgewährung nicht nachgekommen. Kommt der Vermieter seiner Verpflichtung zur
Gebrauchsüberlassung nicht nach, wird ihm diese im Nachhinein unmöglich: Aufgrund der
fortlaufenden Gebrauchsgewährungspflicht in einem Dauerschuldverhältnis kann die Erfüllung
der Hauptleistungspflicht für vergangene Zeiträume nicht mehr nachgeholt werden, so dass
ein Fall der Unmöglichkeit iSd § 275 Abs. 1 BGB vorliegt. In diesem Fall wird der Mieter gem.
§§ 275 Abs. 4, 326 Abs. 1 BGB von seiner Pflicht zur Mietzahlung frei.

Im Ergebnis

geht das OLG zutreffend davon aus, dass das Mietobjekt dem Mieter vorenthalten werde,
wenn sein Untermieter die Schlüssel (nur) dem Vermieter übergibt, ohne dass dieser sie an
den Hauptmieter weitergibt. Die Schlüsselübergabe ist für den Vermieter von großer
Bedeutung, denn die Übergabe sämtlicher Schlüssel führt zum Besitz an den dazugehörigen
Räumen.