Fensteraustausch: Kann die Eigentümergemeinschaft beschließen, dass die Eigentümer pauschal entschädigt werden?

(OLG Düsseldorf, Beschl. v. 26.05.2008 – 3 Wx 271/07)

Der Fall

Die Wohnungseigentümer beschließen im Jahr 1983 mehrheitlich, dass jeder
Eigentümer seine Wohnungsfenster auf eigene Kosten instand setzt. In der Folgezeit erneuern
zahlreiche Miteigentümer ihre Fenster. Nach der BGH-Entscheidung zu sog. Zitterbeschlüssen
setzt ein Miteigentümer durch, dass sein Fenster auf Gemeinschaftskosten erneuert wird. Die
Gemeinschaft akzeptiert das. Anschließend beschließt sie über Ausgleichszahlungen für die
bisherigen Fensteraustausche. Da sowohl der Instandhaltungszustand der einzelnen Fenster
als auch die Rechnungen ganz unterschiedlich waren (zwischen 1.600 € und 8.700 €), wird
eine „symbolische Vergütung“ von pauschal 1.000 € pro Wohnung beschlossen. Ein
Eigentümer ficht diesen Beschluss an.

Rechtlicher Hintergrund

(Außen-)Fenster stehen im Gemeinschaftseigentum. Daher ist für
deren Instandsetzung auch allein die Gemeinschaft zuständig. Häufig beschließen
Wohnungseigentümer dennoch mit Mehrheit, dass die Wohnungsfenster auf Kosten der
einzelnen Eigentümer instandzusetzen sind. Das geht jedoch seit der Entscheidung des BGH
vom 20.9.2000 (V ZB 58/99) nicht mehr: Danach sind Mehrheitsbeschlüsse, die
Angelegenheiten regeln, die ausschließlich durch Teilungserklärung oder Vereinbarung
bestimmt werden dürfen, nichtig. Sie werden auch nicht durch Verstreichen der
Anfechtungsfrist bestandskräftig („Zitterbeschluss“). Die Beschlüsse zur individuellen
Fensterinstandsetzung aus dem Jahre1983 waren also nichtig.

Was sagt das Gericht?

Die Beschlussanfechtung scheitert. Das Gericht hält den Beschluss
zur pauschalen Kostenerstattung für wirksam. Denn er entspricht ordnungsgemäßer
Verwaltung. Es steht im Gemeinschaftsinteresse der Wohnungseigentümer, dass berechtigte
Ansprüche ausgeglichen werden. Dass die Ansprüche der 9 Wohnungseigentümer berechtigt
sind, ergibt sich daraus, dass die Beschlüsse zur Fensterinstandsetzung aus dem Jahre 1983
nichtig waren. Denn die Fenster sind zwingend, so dass ihre Instandhaltung und
Instandsetzung somit Gemeinschaftsaufgabe sind. Die Miteigentümer haben folglich nach
einem Fensteraustausch auf eigene Kosten Ersatzansprüche gegen die
Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Gericht hält auch die Pauschalzahlungen für
unbedenklich. Hierdurch erspart sich die Gemeinschaft nämlich den Aufwand und die
Unklarheiten bei der Bewertung des seinerzeitigen konkreten Erneuerungsbedarfs der
jeweiligen Fenster. Damit trägt die Zahlung auch zur Befriedung des
Gemeinschaftsverhältnisses bei. Dabei kann offen bleiben, ob die Ersatzansprüche bereits
verjährt seien. Denn gerade diese Unsicherheit rechtfertigt die Zahlung eines pauschalen
„minimalen Aufwands“.

Praxishinweis

Heute, nach Änderung des Wohnungseigentümergesetzes per 1.7.2007,
könnte über einen individuellen Fensteraustausch durchaus mit einem Beschluss entschieden
werden. Voraussetzungen sind:

• Der Beschluss muss sich auf den Einzelfall beschränken.
• Benötigt wird eine qualifizierte Mehrheit (drei Viertel aller stimmberechtigten
  Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile).